Das KfW-Förderprogramm „Barrierereduzierung – Investitionszuschuss“ (455-B) wird wieder aufgelegt. Voraussichtlich ab Frühjahr sollen Haus- und Wohnungseigentümer:innen Fördermittel beantragen können. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert, was Wohnungseigentümer:innen rechtlich beachten müssen, wenn sie Maßnahmen zum altersgerechten oder barrierefreien Umbau umsetzen möchten.
Derzeit gibt es für altersgerechte Umbauten bei der KfW die Möglichkeit, einen Förderkredit („Altersgerecht Umbauen“ (Kredit 159) zu erhalten, aber keine Fördermittel in Form von Zuschüssen. Für die Neuauflage des KfW-Förderprogramms „Barrierereduzierung – Investitionszuschuss“ (455-B) sind nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) 50 Millionen Euro vorgesehen . Zu den typischen Umbauten, die in der Regel gefördert werden, gehören unter anderem das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau einer bodengleichen Dusche. „Wohnungseigentümer sollten zügig handeln und ihren Antrag auf Förderung rechtzeitig vorbereiten“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. In der Vergangenheit waren Fördermittel nämlich schnell ausgeschöpft.
Wenn das Vorhaben nur das Sondereigentum betrifft
Anders als Eigentümer:innen von Einfamilienhäusern müssen Wohnungseigentümer:innen bei der Planung ihres Vorhabens rechtlich einiges beachten. Wenn die Maßnahme ausschließlich das Sondereigentum betrifft, dürfen Wohnungseigentümer:innen diese allein umsetzen, ohne hierfür die Zustimmung der Miteigentümer:innen einholen zu müssen. Voraussetzung ist aber, dass durch die Maßnahme keiner anderen Eigentümer:in ein „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil“ entsteht (§ 13 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz). Dies dürfte beispielsweise bei einer Änderung der Duschwanne oder dem Einbau eines höhenverstellbaren WCs und Waschbeckens der Fall sein , da Nachteile anderer Eigentümer:innen hier fernliegend sind.
Wenn auch Gemeinschaftseigentum betroffen ist
Eine Zustimmung der Miteigentümer:innen ist hingegen nötig, wenn für das Vorhaben Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum nötig sind – beispielsweise, wenn sich eine Badezimmertür, die verbreitert werden soll, in einer tragenden Wand befindet. Auch wenn neue elektrische Leitungen, Wasser- oder Heizungsrohre im Gemeinschaftseigentum gelegt oder verändert werden oder eine Wand, die im Gemeinschaftseigentum steht, versetzt werden muss, ist hierfür eine Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) notwendig. Dann müssen Wohnungseigentümer:innen zunächst einen Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung einbringen, über den abgestimmt wird. „Diesen sollten Eigentümer:innen frühzeitig und gründlich vorbereiten“, so Dr. Sandra von Möller, möglichst bereits mit konkreten Plänen zur Ausführung und Angeboten von Handwerksunternehmen.
Rechtsanspruch auf privilegierte Maßnahmen
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat jede Wohnungseigentümer:in einen Rechtsanspruch auf „angemessene bauliche Veränderungen“ am Gemeinschaftseigentum, die der Barrierefreiheit dienen (sogenannte „privilegierte Maßnahmen“). Das bedeutet: Die WEG muss einzelnen Eigentümer:innen Maßnahmen, die angemessen sind, gestatten und darf diese nicht ablehnen. Allerdings darf die WEG bei der Aus- und Durchführung mitreden – sie kann konkrete Vorgaben und Auflagen machen oder die Maßnahme selbst durchführen.
Der Bundesgerichtshof hat 2024 in einer Entscheidung klargestellt, dass privilegierte bauliche Veränderungen, die der Barrierereduzierung dienen, im Grundsatz – d.h. in den allermeisten Fällen – angemessen sind. Als unangemessen gilt demnach nur noch der „atypische Sonderfall “, der wohl nur ganz selten vorliegen dürfte. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage gelten in der Regel als angemessen. Damit hat der BGH das Recht auf barrierefreie Umbauten gestärkt.
Kosten
Die Kosten für die Maßnahme, auch für deren Erhaltung, muss die antragstellende Wohnungseigentümer:in stets alleine tragen. Nur sie darf dann die bauliche Veränderung auch nutzen – vorausgesetzt, eine Einschränkung der Nutzung ist überhaupt möglich, wie beispielsweise bei einem Fahrstuhl (z.B. Nutzung nur mit Chipkarte/Code). Dies ist nicht bei allen Maßnahmen der Fall.
Gemeinschaftliches Vorgehen der WEG
Für bestimmte Maßnahmen können einzelne Wohnungseigentümer:innen auch einen „normalen“ Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung einbringen, mit dem Ziel des gemeinschaftlichen Vorgehens. Dann müssen zumindest alle Eigentümer:innen, die für die Maßnahme stimmen, diese auch mitbezahlen. Dieses Vorgehen ist beispielsweise beim Einbau eines Fahrstuhls sinnvoll.
Kommt der Beschluss für die bauliche Veränderung sogar mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen (doppelt qualifizierte Mehrheit) zustande, dann werden die Kosten – und später auch alle Folgekosten – auf alle Eigentümer:innen verteilt.
Über Wohnen im Eigentum
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer:innen, insbesondere von Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. Wohnen im Eigentum fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt Wohnen im Eigentum mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. Wohnen im Eigentum ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Verbands unter www.wohnen-im-eigentum.de.