Wenn in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist, dass bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums – wie zum Beispiel Fenster – von den einzelnen Eigentümer:innen auf eigene Kosten repariert und instandgehalten werden müssen, dann gilt das auch für Baumängel, die von Anfang an bestanden haben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat damit die bislang umstrittene Frage geklärt, wie die Kosten für die Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum zu verteilen sind.
Im verhandelten Fall (Urteil vom 23.05.2025, Az. V ZR 36/24) wies das Gebäude schon seit seiner Errichtung Baumängel auf, unter anderem an den Fenstern.
Die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) enthält eine nicht unübliche Klausel. Danach müssen Wohnungseigentümer:innen die Kosten für die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, die im räumlichen Bereich der Wohnung liegen, selbst übernehmen. Dies betrifft zum Beispiel nicht-tragende Wände und Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben.
Die Eigentümerversammlung beschloss, die Baumängel zu beseitigen, und erhob dafür eine Sonderumlage in Höhe von 875.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Eine Wohnungseigentümerin focht diesen Beschluss an: Ihrer Ansicht nach hätte sie die Kosten nicht mitzahlen dürfen, da diese nach der Gemeinschaftsordnung den einzelnen Eigentümer:innen zugeordnet waren.
BGH: Schadensbeseitigung soll nicht verzögert werden
Nachdem das Amtsgericht ihre Klage abgewiesen hatte, ging sie in Revision. Das Landgericht gab der Klägerin Recht. Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts, und zwar aus den folgenden Gründen:
1. Der Sinn der Regelung in der Gemeinschaftsordnung liegt darin, Kosten klar zu trennen: Jede Eigentümer:in soll für die Teile zahlen, die vor allem ihr nutzen und auf deren Abnutzung sie einwirken kann (z. B. die eigenen Fenster).
2. „Instandsetzung“ (heute: Erhaltung) bedeutet nicht nur die Behebung später auftretender Schäden, sondern umfasst auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands.
3. Würde man anfängliche Mängel ausnehmen, müssten teure und komplizierte Untersuchungen stattfinden, ob ein Schaden schon beim Bau bestand oder erst später entstand. Dies wäre praxisfern und würde zu Rechtsunsicherheit und Verzögerungen bei der Schadensbeseitigung führen.
Die Kostenzuweisung in der Gemeinschaftsordnung ist deshalb weit auszulegen und gilt auch für die erstmalige Beseitigung von Baumängeln.
Bedeutung für Wohnungseigentümer:innen und Käufer:innen
Das Urteil ist deshalb relevant, weil viele Gemeinschaftsordnungen ähnliche Regelungen enthalten, besonders häufig für Fenster oder Balkone.
Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen sollten deshalb genau prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung die Kostentragung für die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Eigentümer:innen zuweist. Denn nach der neuen Rechtsprechung gilt eine solche Regelung im Zweifel auch für die erstmalige Mängelbeseitigung.
Insbesondere Wohnungskäufer:innen sollten sich bewusst sein, dass die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel deutlich höher für sie ausfallen können, wenn eine solche Regelung enthalten ist – da sie nicht nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer:innen aufgeteilt werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn sich Käufer:innen beim Wohnungskauf aufgrund bekannter Mängel im Gegenzug für den Gewährleistungsausschluss auf einen Kaufpreisnachlass einlassen. WiE empfiehlt daher, im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung eine Regelung zu treffen, die die neue Rechtsprechung berücksichtigt.
Haftung des Bauträgers von dem Urteil unberührt
Haben Eigentümer:innen einen Bauträgervertrag – eine spezielle Art des Vertrags, mit dem ein Grundstück erworben und eine Immobilie errichtet werden - geschlossen, gilt allerdings: Der Bauträger hat grundsätzlich für die Mängelbeseitigung einzustehen und muss Mängel auf seine Kosten beseitigen. Das ändert sich auch durch dieses BGH-Urteil nicht. Wenn der Bauträger aber beispielsweise insolvent ist oder ein Mangel erst zu spät erkennbar wird, sodass die Frist zur Schadensbehebung schon abgelaufen ist, bringt Wohnungseigentümer:innen der Rechtsanspruch nichts. In diesem Fall kann sich jede Wohnungseigentümer:in darauf berufen, dass die WEG das Gemeinschaftseigentum erstmalig ordnungsgemäß herstellen muss. Dieser Anspruch verjährt auch nicht.