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Regelungen zur Mängelbeseitigung bei Bauverträgen

Soweit im Vertrag mit dem Architekten, Handwerker oder Bauunternehmen nichts anderes vereinbart ist, bestimmen sich die Rechte und Pflichten der Bauparteien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere nach dem Werkvertragsrecht.

Hier die wichtigsten gesetzlichen Regelungen zur Durchsetzung von Ansprüchen zur Mängelbeseitigung:

  1. Mängelbegriff und Mängelbeseitigung
  2. Fristsetzung
  3. Schadensersatz (§§ 275 ff BGB)
  4. Mahnung (= Inverzugsetzung)
  5. Rücktritt vom Vertrag (§§ 320 ff BGB)
  6. Die Verjährung
  7. Abnahme


1. Mängelbegriff und Mängelbeseitigung

Der in §633 geregelte Mängelbegriff
  • stellt nicht nur auf die Übereinstimmung mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, sondern auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit,
  • bezieht nicht nur Sachmängel, sondern auch Rechtsmängel ein,
  • erstreckt sich auch auf Mengenabweichungen und Falschlieferungen..
Voraussetzung für die Haftung des Auftragnehmers ist, dass ihm eine zweite Chance zur Leistungserbringung bzw. Mängelbeseitigung gegeben wird; der Gesetzgeber spricht dabei nicht mehr vom Nachbesserungsanspruch, sondern vom „Nacherfüllungsanspruch“ des Auftragnehmers. Dem Auftragnehmer wird ein Wahlrecht eingeräumt, entweder den Mangel zu beseitigen oder die Leistung insgesamt neu zu erbringen.
Die Nacherfüllung kann der Auftragnehmer verweigern, wenn
  • sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 635 BGB),
  • ein Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Auftraggebers besteht (§ 275 Abs. 2 BGB),
  • die Leistung unzumutbar ist (§ 275 Abs. 3 BGB).

2. Fristsetzung

Liegen die Gründe zur Verweigerung der Nacherfüllung nicht vor, ist der Auftraggeber berechtigt, dem Auftragnehmer eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen und bei ergebnislosem Ablauf der Frist die Mängel auf Kosten des Auftragnehmer selbst oder durch Dritte zu beseitigen (§ 637 BGB) oder den Werklohnanspruch zu mindern (§ 638 BGB).
Die Fristsetzung ist nicht notwendig, wenn
  • eine Nacherfüllung bereits fehlgeschlagen ist,
  • der Auftragnehmer weitere Leistungen verweigert,
  • die Nacherfüllung dem Auftraggeber nicht zumutbar ist.
Im Gegensatz zum alten Gewährleistungsrecht sind die Gewährleistungsansprüche nach neuem Recht nicht mehr abhängig vom Verschulden oder Verzug des Auftragnehmers oder einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung.


3. Schadensersatz (§§ 275 ff BGB).

Schadensersatz kann der Auftraggeber in Zukunft nicht mehr nach den Gewährleistungsvorschriften des Werksvertragsrechtes, sondern nur noch nach den Vorschriften des Allgemeinen Leistungsstörungsrechtes verlangen, sofern der in § 280 BGB einheitlich geregelte Tatbestand der Pflichtverletzung gegeben ist. Dieser Tatbestand umfasst auch die Fälle mangelhafter Leistung und des Leistungsverzuges.

Ein Schadensersatzanspruch setzt grundsätzlich ein Verschulden des Auftragnehmers voraus. Dies bedeutet, dass im Falle der Leistungsverzögerung der Auftragnehmer in Verzug gesetzt worden sein muss (§ 286 BGB), (siehe 4.)

Bei den Schadensersatzansprüchen unterscheidet der Gesetzgeber zwischen dem „Schadensersatz neben der Leistung“ und dem „Schadensersatzanspruch statt der Leistung“, bei dem - neben dem Verschulden des Auftragnehmers - weitere Voraussetzungen gegeben sein müssen.
Schadensersatz statt der Leistung kann der Auftraggeber verlangen, wenn
  • der Auftragnehmer die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, insbesondere Sach- oder Rechtsmängel vorliegen,
    und die Frist zur Nacherfüllung ergebnislos bleibt (§ 281 BGB),
  • der Auftragnehmer Nebenpflichten verletzt
    und die Pflichtverletzung so wesentlich ist, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist (§ 282 BGB), oder
  • die Leistung objektiv oder subjektiv dem Auftragnehmer unmöglich oder nicht zumutbar ist,
    und der Auftragnehmer das Leistungshindernis hätte kennen müssen (§ 283, § 311 a BGB).
In allen Fällen, in denen der Auftraggeber zum Schadensersatz berechtigt ist, kann er statt des Schadensersatzes Ersatz der von ihm erbrachten Aufwendungen verlangen, § 284 BGB.

Die neuen Regelungen des Schadensersatzrechtes führen zu einer erheblichen Verschärfung gegenüber dem alten Recht:
  • Sofern ein Verschulden des Auftragnehmers gegeben ist, führt jede ergebnislose Fristsetzung des Auftraggebers sofort zum Schadensersatzanspruch.
  • Eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist in keinem Fall erforderlich.
  • Der Schadensersatzanspruch kann grundsätzlich auch neben dem Rücktritt vom Vertrag geltend gemacht werden, § 325 BGB.
Andererseits hat die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches für den Auftraggeber auch Konsequenzen, die er bedenken sollte, bevor er einen Schadensersatzanspruch geltend macht:
  • Nach Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches ist der Erfüllungsanspruch ausgeschlossen, § 281 Abs. 4 BGB.
  • Dem Auftragnehmer steht das Recht zu, das bereits Geleistete zurückzufordern, § 281 Abs. 5 BGB.
Soweit es um Ausführungsmängel geht, sollten Baukunden deshalb Schadensersatzansprüche zunächst lediglich ankündigen oder „sich vorbehalten“!


4. Mahnung (= Inverzugsetzung)

Die Inverzugsetzung muß regelmäßig durch Mahnung erfolgen.
Eine Mahnung ist nicht notwendig bei
  • kalendermäßig bestimmter Zeit,
  • Bestimmung eines Ereignisses, z.B. des Arbeitsbeginns, mit kalendermäßig bestimmter Frist zur Fertigstellung,
  • endgültiger Leistungsverweigerung des Auftragnehmers,
  • drohender Gefahr.
Ein Zahlungspflichtiger gerät also nicht erst frühestens 30 Tage nach Vorlage einer prüffähigen Rechnung in Verzug, sondern kann auch bereits vorher durch Mahnung in Verzug gesetzt werden (§ 286 Abs. 3 BGB).


5. Rücktritt vom Vertrag (§§ 320 ff BGB)

Neben oder anstelle des Schadensersatzanspruches kann der Auftraggeber den Rücktritt vom Vertrag erklären. Der Rücktritt setzt grundsätzlich kein Verschulden des Auftragnehmers voraus!

Rücktrittsvoraussetzungen sind
  • eine Verletzung der Leistungspflichten (einschließlich Sach- und Rechtsmängel) und ergebnisloser Fristablauf zur Nacherfüllung (§ 323 BGB),
  • eine wesentliche Verletzung von Nebenpflichten, die ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht (§ 324 BGB) oder
  • die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Leistung; ist die Unmöglichkeit vom Auftraggeber zu vertreten, behält der Auftragnehmer den Anspruch auf die Gegenleistung (§ 326 BGB).
Der Auftraggeber kann bereits vor Eintritt der Fälligkeit der Leistung vom Vertrag zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden, § 323 Abs. 4 BGB. Umgekehrt kann der Auftragnehmer seine Leistung verweigern, wenn erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des Auftraggebers gefährdet wird und dieser auf Verlangen keine Sicherheit leistet, § 321 BGB.


6. Die Verjährung

Bei Leistungen für ein Bauwerk (einschließlich der Planungsleistungen) gilt die 5-jährige Verjährungsfrist.
Für Leistungen an einem Grundstück, ist die 2-jährige Verjährungsfrist des § 634 a Abs. 1 Ziffer 1 BGB maßgebend. Diese Fristen beginnen grundsätzlich mit der Abnahme des Werkes und gelten für Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche sowie für das Recht zum Rücktritt vom Vertrag wegen vorhandener Sach- oder Rechtsmängel.

Im übrigen beträgt die allgemeine Verjährungsfrist 3 Jahre. Diese gilt z.B. für die Werklohn- und Honoraransprüche der Bauunternehmer, Architekten und Ingenieure. Sie beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch – nach Abnahme der Leistung bzw. Vorlage der prüffähigen Rechnung – entstanden ist, §§ 195, 199 BGB.

Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels oder bei einem Organisationsverschulden des Unternehmers gilt ebenfalls die allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist. Während die 5-jährigen und 2-jährigen Verjährungsfristen grundsätzlich bereits mit der Abnahme des Werkes in Gang gesetzt werden, beginnt die 3-jährige allgemeine Verjährungsfrist erst, wenn der Auftraggeber Kenntnis von allen anspruchsbegründenden Umständen, insbesondere also auch von der Mangelursache hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte haben können, § 199 BGB.

Die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen führt zur Hemmung der Verjährungsfrist, wobei die Hemmung spätestens 6 Monate nach rechtskräftiger Entscheidung oder Stillstand des Verfahrens endet.


7.Abnahme

Abnahme ist die Entgegennahme des Werkes, verbunden mit der Anerkennung, dass dieses Werk in der Hauptsache vertragsgemäße  erstellt ist. Wegen unwesendlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 BGB). Gibt es Streit über die Fertigstellung, dann kann der Unternehmer einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, die Fertigstellung zu prüfen. Stellt der Sachverständige die vertragsgemässe mängelfreie Ausführung fest, wird er eine Fertigstellungsbescheinigung ausstellen und der Auftraggeber hat die Leistung zu bezahlen (§ 641 a BGB).


Autor: Rechtsanwalt Dr. Herbert Franken, Bonn


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