Bezüglich der Beschlusskompetenzen unterscheidet der Gesetzgeber beim Thema Modernisierung einer Wohneigentumsanlage grundsätzlich zwischen Beschlüssen
- mit einer einfachen Stimmenmehrheit der auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer und solchen,
- für die die Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist (jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; wenn ein Wohnungseigentum mehreren gehört, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden), wobei diese Mehrheit nach §16 Abs. 4 WEG mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile besitzen muss (doppelt qualifizierte Mehrheit). Dabei ist von Bedeutung, dass unabhängig von der sonst vereinbarten Stimmenwertung in der Eigentümerversammlung nach Köpfen abgestimmt werden muss, es also unerheblich ist, ob ein Eigentümer eine oder mehrere Wohnungen besitzt. Er hat nur eine Stimme.

Grundsätzlich ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in den §§ 10 – 29 WEG geregelt. In der Gemeinschaftsordnung können Stimmrechte und die Ausübung von Stimmrechten allerdings (neben der Willensbildung der Wohnungseigentümer durch Verwaltungen und Verwaltungsbeirat, besonderer Umgang mit Einnahmen und Ausgaben usw.) in gewissem Umfang individuell und den besonderen Interessen der Wohnungseigentümer entsprechend ausgestaltet werden (siehe auch Ratgeber von wohnen im eigentum „Eigentum verpflichtet - Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sicher beurteilen“, Seite 16ff). Dergleichen vereinbarte individuelle Regelungen gehen den generellen Regeln des WEG vor.

Die Kostenverteilung

Bezüglich der Kostenverteilung gilt der Grundsatz, dass jeder Eigentümer die Kosten für sein Sondereigentum selbst und die Kosten des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zur Höhe seiner Miteigentumsanteile zu tragen hat. Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings hiervon abweichende Verteilungsschlüssel beschließen bzw. in Einzelfällen der Instandhaltung oder Instandsetzung oder modernisierenden Instandsetzung oder Modernisierung eine abweichende Kostenverteilung vornehmen (der geänderte Kostenverteilungsschlüssel muss allerdings einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen). Hier ist die doppelt qualifizierte Mehrheit bindende Voraussetzung (siehe auch Ratgeber, wie im vorigen Absatz zitiert, Seite 32).

Während bei der Mietsache nach Mietrecht die Entscheidung über eine Instandhaltung/Instandsetzung oder/und die Durchführung einer Modernisierung sowie die Kostenverteilung im Rahmen zahlreicher vorgegebener gesetzlicher und in mancherlei Beziehung einschränkender Spielregeln allein dem Eigentümer obliegt - immer häufiger übernehmen Hauseigentümer von Mietsachen einen Teil der Kosten nach Modernisierung, weil die sich ergebenden Kostenmieten am Markt nicht durchsetzbar sind - , ist es bei Wohnungseigentumsanlagen Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu beschließen.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu erwähnen, dass es im Rahmen des §5 WEG im Benehmen der Eigentümergemeinschaft liegt, individuelle Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschafteigentum in Abhängigkeit von der Eigenart der Immobilie und den besonderen Interessen der Wohnungseigentümer zu ziehen (Vereinbarung in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung o.Ä.).

Bezüglich der notwendigen und damit ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist unabdingbare Voraussetzung: “Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“ (ist eine Definition für eine „ordnungsmäßige Verwaltung“ im Sinne von § 21 WEG). Über die Höhe der Rückstellung und über die Durchführung von Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der auf der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer.

Instandhaltungsrückstellung ist unerlässlich

Im Prinzip gilt Gleiches auch für den Beschluss und die Durchführung modernisierender Instandsetzungen. Der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, dass eine angemessene Instandhaltungsrückstellung auch für aufwändigere Maßnahmen ausreichen bzw. dafür von vorn herein entsprechend höher dotiert werden sollte. In diesem Zusammenhang sollte nicht unerwähnt bleiben, dass jeder Wohnungseigentümer bei unmittelbar drohendem Schaden für das Gemeinschaftseigentum geeignete Abwendungsmaßnahmen ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer veranlassen darf (§21 Abs. 2 WEG). Auch kann jeder Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung ausdrücklich verlangen (§21 Abs. 4 WEG).

Sonderumlagen sind meist nicht vermeidbar

Modernisierungen sind in der Regel aus der Instandhaltungsrückstellung nicht finanzierbar, eine Sonderumlage dürfte häufig unabdingbar sein. Deshalb hat der Gesetzgeber die Latte für solche Beschlüsse höher gelegt, nicht aber wie bisher Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer als Voraussetzung verlangt. Nach §22 Abs. 2 WEG können  Modernisierungsmaßnahmen durch eine wie vorn schon zitierte doppelt qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

Bezüglich eines Beschlusses über bauliche Veränderungen gilt die Regel, dass die einfache Stimmenmehrheit der auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer ausreicht, wenn dabei sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, die durch diese Baumaßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Ulrich Gerlach

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