Das WEG unterscheidet grundsätzlich zwischen Maßnahmen zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr.2) und solchen der Verbesserung (Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG in Verbindung mit §554 BGB und modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG).

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen (§ 18 Wertermittlungsverordnung, WertV).

Instandsetzung ist erforderlich, wenn eine bauliche Anlage nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit Missstände oder besondere Mängel aufweist. Bei der Definition von Missständen und Mängeln spielen u.a. die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Straßen- und Ortsbildes wegen der äußeren Beschaffenheit einer baulichen Anlage die entscheidende Rolle. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde den Eigentümer einer Immobilie per Instandsetzungsgebot zu zielgerichtetem Handeln zwingen (§ 177 Baugesetzbuch BauG).

Den Begriff modernisierende Instandsetzung kennt in diesem Zusammenhang nur das WEG. Gemeint ist die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über eine reine Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes hinausgeht, wenn durch eine derartige Maßnahme Vorteile z.B. in Bezug auf eine bessere Rentabilität im Vergleich zu einer reinen Wiederherstellung des alten Standards gegeben ist. Zukünftig dürfte es nicht immer ganz einfach sein, den Begriff der modernisierenden Instandhaltung von dem der Modernisierung einwandfrei abzugrenzen. Zuweilen dürfte strittig sein, mit welchen Mehrheiten der Beschluss der Eigentümerversammlung (siehe nächste Seite) gefasst werden muss.

Eine Begriffsdefinition für die Modernisierung enthält § 559 BGB. Danach ist eine Modernisierung die Durchführung von Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (an dieser Stelle im BGB im Zusammenhang mit einer möglichen Mieterhöhung nach Modernisierung genannt), die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirkt. Das WEG bezieht sich auf diese Definition und ergänzt im § 22 Abs.2, dass diese besonderen Modernisierungsmaßnahmen daneben auch der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen können, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern dürfen und dabei keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillg beeinträchtigen dürfen.

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen sind Maßnahmen, die nach § 22 WEG über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Ulrich Gerlach

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