Für ältere Wohngebäude ist der Energieausweis Pflicht, wenn sie - oder einzelne Wohnungen in den Häusern - neu vermietet oder verkauft werden. Darüber hinaus müssen sich Hauseigentümer den Energieausweis aushändigen oder aktualisieren lassen, wenn ihr Haus nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009 (gilt ab dem 1.10.2009) saniert oder modernisiert wird.
Ansonsten besteht keine Pflicht für einen Energieausweis.

Empfohlen wird der Energieausweis - und zwar der Bedarfsausweis (s.u.) - auch zur Entscheidungsfindung, wenn Eigentümer unschlüssig sind, ob sie eine energetische Modernisierung durchführen lassen sollen. Denn der Ausweis weist die energetischen Mängel aus und zeigt, mit welchen Maßnahmen die Energiebilanz verbessert werden kann.

1.  Seit wann ist der Energieausweis vorgeschrieben?

Seit dem 1.7.2008 ist der Energieausweis für Wohngebäude mit Baujahr vor 1965 bei Verkauf und Neuvermietung vorgeschrieben. Für Wohngebäude, die nach 1965 errichtet wurden, ist der Ausweis Pflicht seit dem 1.1.2009. Für Neubauten gibt es den Energiebedarfsausweis bereits seit 2002.
Je nach Größe und Baujahr gelten für Wohngebäude unterschiedliche Ausführungsarten.

2.  Achtung: Zwei Arten von Energieausweis

Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten: Als preiswerten Verbrauchsausweis, der auf der Grundlage von Heizkostenabrechnungen erstellt wird. Dieser informiert über den Energieverbrauch des Gebäudes, gibt allerdings keine zuverlässige Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes und differenziert auch nicht nach Verbrauch je Wohnung, Haushaltsgröße etc.

Wesentlich aussagekräftiger ist der Bedarfsausweis. Dieser enthält Angaben, die auf der Grundlage von Daten über die Gebäudehülle und die Anlagentechnik für Heizung und Warmwasser berechnet werden. Dazu führt der Energieberater in der Regel auch eine VorOrt-Begehung durch. Individuelle Faktoren wie Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner sowie der konkrete Warmwasserverbrauch fließen lediglich als so genannte standardisierte Randbedingungen in die Berechnung mit ein. Der Ausweis enthält die Energiebedarfskennwerte des Gebäudes und dessen energetische Qualität, die unabhängig vom individuellen Energieverbrauchsverhalten der Bewohner beurteilt wird – trotzdem Rückschlüsse auf den zu erwartenden Energieverbrauch zuläßt.

>> Beide Ausweise sind nicht miteinander vergleichbar.

3.  Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? -
Welcher Ausweis gilt für welche Wohngebäude?

Bedarfsausweis: Für Neubauten und für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die weniger als 5 Wohnungen haben, ist seit dem 1.10.2008 der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er gilt also für alle Einfamilienhäuser.
Für Gebäude, die derzeit umfassend energetisch modernisiert werden, ist  - da die Daten vorliegen - ebenfalls der Bedarfsausweis auszustellen.

Freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis besteht für Gebäude, die durch Sanierungsmaßnahmen auf einen energetischen Stand gebracht worden sind, der mindestens dem Stand der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) entspricht.
Ebenso haben Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen die Wahl zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

Alle Energieausweise, auch die bisher schon ausgestellten, haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.

4.  Wie sieht er aus, der Energieausweis?

Der Energieausweis für Wohngebäude ist ein mehrseitiges Dokument, siehe das Musterformular in der Anlage 6 zur Energieeinsparverordnung 2009, Seite 62ff. Auf dem Deckblatt werden neben einem Gebäudefoto einige Angaben zum Gebäude verlangt. 
Dann ist der Anlass der Ausstellung anzugeben, also ob es sich um einen Neubau handelt, eine Modernisierung durchgeführt oder das Gebäude verkauft oder vermietet werden soll. Hier ist auch anzukreuzen, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt. Die zweite Seite enthält dann die wichtigsten Kenngrößen des Bedarfsausweises, die dritte Seite die Angaben zum Verbrauchsausweis. Auf der vierten Seite werden die genannten Kenngrößen definiert und ihre Bedeutung erläutert. Schließlich kann der Energieausweis auch noch Modernisierungsempfehlungen enthalten.

a) Erläuterungen zu den Angaben im Bedarfsausweis

Im Bedarfsausweis (2. Seite des Energieausweises) findet sich eine mit einem Farbband visuell herausgehobene Gesamtbewertung des Gebäudes. Zum Vergleich werden auf einem zusätzlichen Farbband die Werte (Endenergiebedarfswerte) anderer Durchschnittsgebäude (zum Beispiel Niedrigenergiehäuser oder ungedämmter Altbauten) angezeigt.

Die wichtigsten Kenngrößen des Ausweises sind der (Jahres)Primärenergiebedarf und der Endenergiebedarf. Außerdem wird der Einsatz erneuerbarer Energien erfasst sowie die Art der Lüftung - ob mittels Lüftungsanlage oder per Hand. 
Pfeile auf dem Farbband weisen darauf hin, wo das Wohngebäude auf dem grün (besonders energiesparend) bis rot (hoher Energieverbrauch) unterlegten Farbband einzuordnen ist. Der obere Pfeil gibt den Endenergiebedarf an, der untere Pfeil den Primärenergiebedarf („die Gesamtenergieeffizienz“).
Die Pfeile >> Niedrige Werte im grünen Bereich signalisieren einen geringen Energiebedarf, hohe Werte im roten Bereich einen hohen Energiebedarf.
Die Werte auf dem Farbband sollen als Grundlage für einen schnellen und vereinfachten Hausvergleich dienen.

Interessant ist auch der Transmissionswärmeverlust. Mit dieser Kenngröße wird die energetische Qualität der Gebäudehülle bewertet. Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz. Liegt der Ist-Wert im Ausweis deutlich unter dem Anforderungswert, dann übertrifft das Gebäude die Vorgaben der EnEV, ist also energetisch besser gesetzlich vorgeschrieben.

Tipp: Da der Energiebedarfsausweis ein wichtiges Instrument zur Beurteilung der energetischen Qualität eines Hauses ist, sollten Sie – auch beim Neubau - auf die möglichst frühzeitige Aushändigung des Ausweises, möglichst vor dem Abschluss des Kaufvertrages – bestehen. Dann können Sie verschiedene Wohnungsangebote miteinander vergleichen und Werbeaussagen über Niedrigenergie- und Passivhäuser überprüfen. Ansonsten wird der Ausweis in der Regel erst bei der Übergabe ausgehändigt.

b) Erläuterungen zu den Angaben im Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis (siehe 3. Seite des Energieausweises) enthält als wichtigste Angabe den Energieverbrauchskennwert, der ebenfalls auf einem Farbband dargestellt wird. Zeigt der Pfeil auf den grünen Bereich, so ist in dieser Wohnung ein geringer Energieverbrauch zu erwarten, zeigt er auf den roten Bereich, ist mit einem hohen Energieverbrauch zu rechnen.
Der ausgewiesene Energieverbrauchskennwert wird für das Gebäude auf der Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre (gemäß Heizkostenverordnung) und auf Grund anderer geeigneter Verbrauchsdaten ermittelt. Zugrunde gelegt werden die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes, nicht die Daten der einzelnen Wohnungen. Über Klimafaktoren wird der gemessene Energieverbrauch für die Heizung hinsichtlich der konkreten örtlichen Wetterdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert mit Klimafaktoren umgerechnet. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes.
Ein niedriger Wert (grüner Bereich) auf dem Farbband signalisiert einen geringen Verbrauch.
Zu beachten ist, dass der Energieverbrauchskennwert keine Hinweise zur energetischen Qualität der Gebäudehülle und seiner Heizungsanlage gibt.

Anzukreuzen ist weiter, ob im Energieverbrauchswert der Energieverbrauch für Warmwasser enthalten ist oder nicht. In einer weiteren Tabelle werden die Verbräuche für Heizung und Warmwasser mit verschiedenen Kenngrößen differenziert dargestellt.

Ein Rückschluss auf den künftig zu erwartenden tatsächlichen Verbrauch je Wohnung ist jedoch nur eingeschränkt möglich. Die Verbräuche einzelner Wohnungen können stark variieren, weil sie von der Lage der Wohnung im Gebäude, von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten der Bewohner abhängen. Diese Differenzierung wird im Energieverbrauchsausweis nicht vorgenommen.

5.  Wer stellt den Energieausweis aus?

Berechtigt zur Ausgabe von Energieausweisen sind Architekten und Bauingenieure, aber auch Meister eines Handwerks wie Maler, Maurer, Dachdecker, Installateure und Schornsteinfeger mit einer entsprechenden Zusatzausbildung. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet eine Liste der Energieberater, die Deutsche Energie-Agentur dena ein Gütesiegel für Energieausweise.

6.  Was kostet der Ausweis?

Der Preis für den Energieausweis muss mit dem einzelnen Energieberater ausgehandelt werden. Verbrauchsorientierte Energieausweise gibt es bereits ab 15 Euro im Internet. Von diesen "Schnäppchen" ist allerdings abzuraten. Um eine seriöse Aussage treffen zu können, sollte ein Energieberater auf jeden Fall eine Hausbegehung vornehmen. Abhängig vom Aufwand berechnen Berater dabei für einen verbrauchsorientierten Ausweis bis zu 70 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser, für einen bedarfsorientierten Ausweis rund 380 Euro (für Ein- und Zweifamilienhäuser). Die Kosten für Mehrfamilienhäuser orientieren sich an der Größe der Gebäude.

(Alle Angaben: Stand Mai 2009)