Instandhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung

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Wann welche Mehrheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften notwendig sind

Seit Mitte 2007 ist das novellierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Seitdem ist es für Eigentümergemeinschaften etwas einfacher, die Modernisierung ihrer Wohnanlage zu beschließen.

Möglich macht das der § 22 Absatz 2 des novellierten Gesetzes. Darin heißt es, dass Modernsierungen mit drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden können. Deutlich unterscheidet das Gesetz dabei Modernisierungsmaßnahmen von „Instandsetzungen und Instandhaltungen“ und „modernisierenden Instandsetzungen“, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können sowie von „baulichen Veränderungen“, die nach wie vor die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bedürfen.

Bei Instandsetzungen und Instandhaltungen geht es darum, notwendige Reparaturen auszuführen. Beispiel: Die Fassade oder das Treppenhaus werden neu gestrichen, das Dach wird neu gedeckt. Sie können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Bei modernisierenden Instandsetzungen werden reparaturbedürftige Teile durch bessere, möglicherweise auch teurere ersetzt. Beispiel: Eine kaputte Klingelanlage wird durch eine Gegensprechanlage ersetzt, eine sanierungsbedürftige Fassade wird neu verputzt und gleichzeitig gedämmt. Auch hier muss nur die einfache Mehrheit zustimmen.
Bei Modernisierungen ist nicht eine Reparatur Anlass für die Maßnahme, sondern der Wunsch nach Verbesserungen oder Verschönerungen. BeispielEinbau eines Fahrstuhls, Neugestaltung des Innenhofes. Hier ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nötig.
Bei baulichen Veränderungen werden das Haus oder Teile davon verändert. Beispiel: Es werden Balkone angebaut, die den Charakter des Hauses verändern, das Gebäude wird aufgestockt oder Teile werden abgerissen. In diesen Fällen müssen alle Eigentümer zustimmen.

Lesen Sie auf den folgenden Seiten eine genauere Defintion der Begriffe und welche Folgen sich daraus für die Beschlusskompetenzen und die Kostenverteilung ergeben.

Beschlusskompetenz und Kostenverteilung

Begriffsdefinition: Bauliche Veränderung, Modernisierung, Instandhaltung

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