29.05.2009

In diesen Wochen beginnen in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften die neuen Abrechnungszeiträume. Oft bedeutet das, dass ab jetzt die Heizkosten anders verteilt werden müssen. Denn seit Anfang des Jahres gilt eine neue Heizkostenverordnung, an die sich auch Wohnungseigentümergemeinschaften halten müssen.

Davon betroffen sind die Wohnanlagen mit Baujahr vor 1994, die zwischenzeitlich nicht energetisch modernisiert wurden. Denn die neue Verordnung schreibt vor, dass in Gebäuden, die

• die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht  erfüllen,
• in denen die Strangleistungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind und
• die mit einer Öl- oder Gasleitung versorgt werden

der Verteilerschlüssel   auf 30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchskosten umgestellt werden muss. Bisher wurden die Heiz- und Warmwasserkosten meist zu 50 Prozent  nach der Fläche und zu 50 Prozent  nach dem Verbrauch verteilt.

Die Gemeinschaft kann nicht einfach beschließen, die Heizkosten anders zu verteilen, denn § 3 der Heizkostenverordnung schreibt klar vor, dass sie auch auf Wohnungseigentum anzuwenden ist. Wörtlich heißt es:  „Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.“

Allerdings wird es  in vielen Gemeinschaften nicht ganz einfach sein, eindeutig zu klären, ob sie tatsächlich verpflichtet sind, den Verteilerschlüssel zu ändern. Denn laut  Verordnung ist der Schlüssel 50:50 weiterhin erlaubt, wenn die Leitungen für die Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind. Die Verwaltung muss also erst einmal prüfen, ob die Leitungen gedämmt sind oder nicht.
Eine gesonderte Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung ist jedoch nicht erforderlich.

wohnen im eigentum rät dazu, im Zweifelsfall die Leitungen für die Wärmeverteilung in jedem Fall zu dämmen und danach die Heizkosten zu 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Mit dem Dämmen der Heizungs- und Warmwasserrohre lässt sich der Energieverbrauch deutlich senken und eine überwiegend verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist ein wichtiger Anreiz für jeden einzelnen zum sparsamen Umgang mit Energie.

Wichtig: Vermietende Wohnungseigentümer sollten ihre Mieter schriftlich darauf hinweisen, dass ab sofort 70 % / 30 % abgerechnet wird.

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