21.07.2005 - Die Verteilung der Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung ist ein häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften und Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. In den meisten Fällen unterliegen die klagenden Wohnungseigentümer trotz hoher Mehrbelastung. Die Gerichte sehen allein in einer Kostenmehrbelastung noch keine grobe Ungerechtigkeit. Der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum e.V.“ empfiehlt deshalb die gütliche Einigung und die Nutzung von Kosteneinsparpotentialen. Hilfsmittel dafür ist die von „wohnen im eigentum e.V.“ mit veröffentlichte Broschüre „Hausgeld-Vergleich“. 

Viele Wohnungseigentümer sind mit der Verteilung der laufenden Kosten ihrer Eigentümer-Gemeinschaft unzufrieden, weil sie sich dabei benachteiligt fühlen. Können sie gegenüber der Eigentümerversammlung keine Änderung der Kostenverteilung durchsetzen, gehen sie vor Gericht.
Mehrere Oberlandesgerichte befassten sich deshalb in den letzten Jahren mit Klagen von Wohnungseigentümern, die per Gerichtsbeschluss eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen unverhältnismäßig hoher Mehrbelastung erreichen wollten. In den meisten Fällen unterlagen die klagenden Wohnungseigentümer trotz hoher Mehrkosten, weil die betreffenden Oberlandesgerichte hierin noch keine grobe Ungerechtigkeit erkannten.
Stellt sich die Frage, wie hoch die Mehrbelastung sein muss, damit ein Klage vor Gericht Erfolg haben kann. „Fest steht, es gibt keine einheitlichen Grenzwerte der Gerichte.“ so der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum e.V.“ So entschieden die Oberlandesgerichte in NRW in den vergangenen drei Jahren, dass eine Mehrbelastung von 27 % (OLG Düsseldorf), 30 % sowie 50 % (OLG Köln) und 42 % (OLG Hamm) nicht ausreichend sei, um dem klagenden Wohnungseigentümer Recht zu geben.
Das OLG Frankfurt entschied ebenfalls, dass eine Kostenmehrbelastung von 59 % gegenüber einer sachgerechteren Kostenverteilung noch keinen Änderungsanspruch begründet. Eine grobe Ungerechtigkeit hat das Bayrische Oberlandesgericht bisher nur bei Kostenmehrbelastungen von 253 % , 171 % und 87,5 % festgestellt. Das OLG Zweibrücken hielt eine Klage für erfolgreich, wenn vom betreffenden Wohnungseigentümer mindestens das Doppelte dessen zu zahlen war, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen gewesen wäre.
Demnach lassen sich die Erfolgschancen nicht im Voraus berechnen. „Aber soviel steht fest: Die Mehrbelastung muss hoch sein.“ erklärt „wohnen im eigentum e.V.“

Angesichts dieser gerichtlichen Unsicherheit empfiehlt wohnen im eigentum e.V. die gütliche Einigung unter den Wohnungseigentümern. „Ermitteln Sie, ob die Kosten insgesamt angemessen oder zu hoch sind. Suchen Sie nach Kosten-Einsparpotentialen, senken Sie den Verbrauch und lassen Sie mindestens drei Angebote für Reparaturarbeiten oder Hausmeisterdienste vorlegen.“ Ein Hilfsmittel dafür ist die Broschüre „Hausgeld-Vergleich“, die der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum e.V.“ vertreibt. Hier finden Interessierte Durchschnittswerte zu allen wichtigen Kostenpositionen für die Regionen Berlin, Braunschweig, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Heidelberg/Mannheim, NRW Stadtregionen, Neue Bundesländer Süd, München, Nürnberg und Stuttgart, Grundwissen zu Jahresabrechnungen und den einzelnen Kostenpositionen sowie Kosteneinspartipps.

Unterstützung vom Bundesgerichtshof in Sachen Vereinheitlichung der Rechtsprechung bei Mehrbelastungen ist nicht zu erwarten. Der BGH weist in seinem Beschluss vom 7. Oktober 2004 (Aktenzeichen: V ZB 22/04) ausdrücklich darauf hin, dass die prozentuale Kostenmehrbelastung nicht das alleinige Kriterium sein kann. Die Beurteilung, ob eine große Ungerechtigkeit des Kostenverteilungsschlüssels gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ungerechtigkeiten könnten z.B. dadurch vermieden werden, dass ein wirtschaftlicher Ausgleich statt findet. So zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen, die auch für die klagenden Wohnungseigentümer von Vorteil sind. Schließlich kann nach der Auffassung des BGH nicht mehr von einer „Unbilligkeit“ (grobe Ungerechtigkeit) ausgegangen werden, wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des Wohnungseigentums durch Einsicht in die entsprechenden Unterlagen absehbar war.
Für Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass sie sich nach wie vor nicht sicher sein können, ob sie sich vor Gericht durchsetzen. Es ist allein Sache des Richters, aufgrund der Gesamtumstände des Einzelfalls eine entsprechende Würdigung vor zu nehmen. Jeder Wohnungseigentümer sollte skeptisch werden, der bei einem rechtlichen Beratungsgespräch nicht auf die Risiken des Prozesses vorbereitet wird. Jeder Richter kann den Einzelfall unterschiedlich beurteilen.
In Zukunft kann es bei der Kostenverteilung zu einer Entspannung unter den Wohnungseigentümern kommen. Nach dem Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes soll die Kostenverteilung in der Gemeinschaft auch per Mehrheitsbeschluss festgelegt werden können. Bisher ist dazu die Einstimmigkeit erforderlich.

Die Broschüre „Hausgeld-Vergleich“ ist erhältlich bei wohnen im eigentum e.V. Bonngasse 29 in 53111 Bonn. Sie kostet 15 € für Nichtmitglieder zuzüglich 2,50 € Versandkosten. Wird die Jahresabrechnung 2004 mit geschickt, kostet sie 11,80 €. Damit soll die Aktion „Hausgeld-Vergleich“ fortgesetzt werden.

Weitere Informationen zu wohnen im eigentum e.V. erhalten Sie telefonisch unter 0228 / 721 58 61.

 PM_210705_gerechte_urteile_zu_ungerechter_kostenverteilung.doc