15.2.2006 - „Ohne Darlehen ins Eigenheim“, „Keine Bankauskunft“, „kein Eigenkapital erforderlich“, – So werben Immobilienverkäufer verstärkt für so genannte Mietkaufverträge. Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e. V. warnt: Hinter den vermeintlich günstigen Angeboten verbergen sich häufig finanzielle Doppelbelastungen und rechtliche Risiken.

Junge Familien, und Selbständige, die häufig keinen Bankkredit bekommen können werden von den Anbietern so genannter Mietkaufverträge gezielt angesprochen. Doch Vorsicht ist geboten. Eine Eigenheimfinanzierung per Mietkauf kann schnell wesentlich teurer werden als eine herkömmliche Immobilienfinanzierung. „Deshalb sollte vor dem Erwerb einer Immobilie immer eine sorgfältige Prüfung der finanziellen wie auch der rechtlichen Risiken durch unabhängige Fachleute stehen“, so Rechtsanwalt Jost von Lyncker von wohnen im eigentum e.V.

Finanzielle Doppelbelastung
Auf dem Markt kursieren die unterschiedlichsten Modelle. In der Regel verpflichtet sich der Käufer, für einen bestimmten Zeitraum - meistens 10 Jahre - eine Immobilie zu mieten und anschließend zu kaufen. Die angebliche Mietzahlung wird teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, sodass noch ein Restbetrag zu finanzieren ist.

Übersehen wird dabei, daß sich in dieser Finanzierungsform eine doppelte finanzielle Belastung verbirgt: Der Käufer muss während der Mietphase nicht nur die (überhöhte) Miete zahlen, sondern auch noch für den zukünftigen Kaufvertrag ansparen. So kommen leicht weit über € 1.500,-- monatliche Belastungen zusammen. Problematisch ist auch, daß nur ein geringer Teil der „Miete“ angerechnet wird, sodass ein relativ großer Restkaufpreis verbleibt. Dadurch binden sich die Erwerber über einen extrem langen Zeitraum. Schon die Mietphase beträgt 10 Jahre, dazu kommt die Abzahlung des Restkaufpreises über weitere 10 – 20 Jahre. Die Darlehensverpflichtungen können so leicht bis ins Rentenalter andauern.

Ein weiteres zunehmend angebotenes Modell ist der Ratenkaufvertrag. Hier wird der Kaufpreis für einen festgelegten Zeitraum gestundet, der Erwerber zahlt monatliche Raten bestehend aus Zins und Tilgung. Nach Ablauf der Vertragszeit gehört die Immobilie dem Käufer.

Rechtliche Risiken
Neben der finanziellen Belastung bergen beide Modelle weitere erhebliche rechtliche Risiken. Die Verträge sind auf den Erwerb von Grundeigentum  gerichtet, sie müssen daher notariell beurkundet werden. Unterbleibt die Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam. Die Frage der Rückabwicklung müsste dann in einem langwierigen und teuren Rechtsstreit geklärt werden.
Ein Kündigungsrecht für den Erwerber wird häufig nicht vereinbart. Ebenso ungeklärt bleibt die Frage, was dann mit den für die Tilgung geleisteten Zahlungen  passiert. Die Erwerber haben darüber hinaus in Finanzierungsmodellen so gut wie keine Sicherheiten für den Fall, daß der Verkäufer insolvent wird.

Gerade für die angesprochenen Zielgruppen bedeutet eine Immobilienfinanzierung immer eine erhebliche Anstrengung. Wer sich für ein Mietkaufmodell interessiert, muss daher unbedingt prüfen, welche Belastungen auf ihn zu kommen und vor allem vergleichen, ob eine klassische Baufinanzierung günstiger ist.

 PM_150206_mietkauf_vorsicht_falsche_versprechungen.doc