Teilungserklärung

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

 

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan enthalten die eigentumsmässige Aufteilung der Wohnanlage. In ihr ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden oder sein.
 

Was steht in einer Teilungserklärung?

Für die Eintragung in das Grundbuch hat die Wohnungsgesellschaft einen Aufteilungsplan (Bauzeichnung) mit einzureichen, aus dem die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Dabei sind die zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Bei fehlender oder falscher Nummerierung können diese Räume nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden, z.B. ein vergessener Abstellraum. In diesem Fall kann auch kein Wohnungseigentümer die Herausgabe des Abstellraumes an sich verlangen, selbst wenn er ihn nach dem Kaufvertrag erworben haben sollte. Der Raum verbleibt im Gemeinschaftseigentum.

Andererseits können Gebäudeteile oder Anlagen nicht einfach per Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden, die nach dem Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. So kann eine Eigentümergemeinschaft z.B. Fenster nie zum Sondereigentum erklären lassen. Fenster gehören als konstruktive und architektonisch-gestaltende Bauteile stets zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Innenanstrich der Fenster sowie die Fenstergriffe sind dem Sondereigentum zugeordnet. Gleiches gilt für die tragende Struktur und Absturzsicherung des Balkons.
 

Sondernutzungsrechte

Grundstücksflächen und Gemeinschaftseinrichtungen können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Allerdings besteht hier die Möglichkeit, so genannte Sondernutzungsrechte zu vereinbaren. Damit z.B. nicht alle Wohnungseigentümer ständig die Terrasse vor der Erdgeschosswohnung überqueren oder benutzen, kann ein Eigentümer der Erdgeschosswohnung das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht dafür erhalten. Solche Sondernutzungsrechte werden häufig für Gartenflächen, Kfz-Stellplätze, Spitzbodenbereiche im Dachgeschoss etc. vergeben. Die Flächen oder Räume selbst bleiben allerdings gemeinschaftliches Eigentum.

Eigentumswohnungen - Wohnungseigentümer vernetzen sich

Weitere Informationen

 

Studien

Teilungserklärungen in der Praxis
Überprüfung von Teilungserklärungen im Hinblick auf unausgewogene und konfliktfördernde Regelungen
[ PDF | 516 KB ]
 

Mustervorlagen

Teilungserklärung
Verbraucherorientierte Muster-Teilungserklärung (inkl. Gemeinschaftsordnung)
[ doc | 275 KB ]

 

Ratgeber

Eigentum verpflichtet - Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sicher beurteilen
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