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Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft oder bauen lässt, steht vor einem riesigen Projekt, geht Risiken ein und muss sich kundig machen. Sonst besteht die große Gefahr, dass Verbraucher*innen als private Baukunden den Schaden für Pfusch am Bau, überteuerte Bauleistungen oder gar die Insolvenz des Bauunternehmers zu tragen haben. 578 Insolvenzen von Bauunternehmen wurden im vergangenen Jahr laut Recherchen der TV-Sendung PlusMinus in Deutschland gemeldet. Noch immer gibt es Lücken im Gesetz, die insbesondere Käufer*innen, die von einem Bauträger erwerben, nicht ausreichend schützen. Wohnen im Eigentum fordert seit vielen Jahren, dass diese Lücken geschlossen werden - mit den derzeitigen Insolvenzen mehrerer Bauträger werden die Forderungen wieder aktuell.

Wer ein Haus bauen oder umbauen möchte, kommt mit dem Bauvertragsrecht in Kontakt. Es ist in den §§ 650a BGB ff. geregelt. Seit 2018 gibt es spezielle Regeln zum Verbraucherbauvertrag - mehr dazu finden Sie hier. Der Bauträgervertrag allerdings ist eine spezielle Art des Bauvertrags. Der Bauträger ist ein Unternehmer (§ 650u BGB), der üblicherweise unbebaute Grundstücke erwirbt, welche von ihm anschließend bebaut werden. Das vom Bauträger errichtete Gebäude wird im Nachgang gemeinsam mit dem Grundstück verkauft. Damit unterscheidet er sich vom Bauunternehmer, der zwar die Immobilie errichtet, aber mit dem Erwerb des Grundstücks und dem Verkauf der Immobilie nichts zu tun hat.

Beim Bauträgervertrag mangelt es an Verbraucherschutzregelungen, wenn es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Der Gesetzgeber hat bisher versäumt, Verbraucher für diese Fälle umfassend abzusichern. Die Leidtragenden sind meist die Kaufenden, die entweder mit einem halbfertigen Gebäude dastehen, für das sie keinen oder nur einen teureren neuen Unternehmer für den Weiterbau finden, oder sie erhalten bereits gezahlte Abschlagssummen nicht zurück.

Vorschläge von WiE: Verzicht oder Absicherung der Abschlagszahlungen

Bereits seit mehr als einem Jahrzehnt setzt sich WiE für eine konsequente finanzielle Absicherung der Kaufenden ein. WiE sieht zwei Möglichkeiten: Entweder verzichtet der Bauträger bis zur Bezugsfertigkeit und zur Übergabe auf Abschlagszahlungen der Käufer*innen oder er sichert die Abschlagszahlungen – beispielsweise mit einer Versicherung – ab, wenn er auf die Abschlagszahlungen während der Bauphase nicht verzichten möchte. Diese Absicherung sollte laut WiE zumindest bei Bauträgerverträgen Pflicht werden, bei denen die Käufer*innen Verbraucher sind – und bei Nichtbeachtung auch sanktioniert werden. Weitere Informationen dazu in unserer Pressemitteilung und unserer Stellungnahme. Dass Käufer*innen bei der Insolvenz nicht abgesichert sind, obwohl es diese Forderung seit 20 Jahren gibt und ein Expertenrat bereits 2019 dem Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) Vorschläge für gesetzliche Regelungen unterbreitet hat, ist eine Absage an den Verbraucherschutz. Details zur bisherigen politischen Entwicklung rund um die Bauträgerinsolvenzen finden Sie hier.

Bauträgerinsolvenz - wie Käufer*innen sich schützen können

Was können Wohnungskäufer und Hauskäuferinnen derzeit selbst präventiv tun, um bei einer Insolvenz des Bauträgers den eigenen Schaden möglichst gering zu halten? Das Wichtigste: Sie sollten nur die vereinbarten Abschlagszahlungen leisten. Welche Raten der Bauträger in welchen Abständen einfordern darf, bestimmt sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 II MaBV). Nach der MaBV kann mit jeder Fertigstellung eines Bauabschnitts eine von bis zu sieben möglichen Abschlagszahlungen vereinbart werden. Vor jeder Zahlung sollten Haus- und Wohnungskäufer*innen prüfen, ob die vertraglich vereinbarten Leistungen auch wirklich erbracht worden sind und nicht in Vorleistung gehen. Ausführliche Informationen dazu  erfahren Sie in unserer Pressemitteilung.

Versäumnisse des Gesetzgebers für mehr Verbraucherschutz

In der TV-Sendung PlusMinus "Bauträger-Pleiten: Vom Immobilientraum zum finanziellen Ruin" kritisiert unser Rechtsreferent Michael Nack: „Wenn früher gehandelt worden wäre im Sinne einer gesetzlichen Regelung, dann wären die Verbraucher vor diesen erheblichen existenzvernichtenden Schäden geschützt worden.“ Hier sehen Sie den ganzen Beitrag:

 

(Stand: 3.4.24)