In Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Umgang mit Schäden nicht immer ganz einfach, da sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum betroffen sein können.
Wenn eine Wohnungseigentüme:in einen Kochtopf auf die Fliesen in der Küche fallen lässt, hat sie den Schaden selbst verursacht und damit „nur“ ihr Sondereigentum beschädigt. Die Eigentümer:in muss also für die Reparatur selbst aufkommen.
Doch sobald Gemeinschaft/gemeinschaftseigentumseigentum betroffen oder ursächlich für einen Schaden am Sondereigentum ist, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft involviert.
Abgrenzung: Was ist betroffen?
Zunächst stellt sich die Frage der Abgrenzung - ist Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vom Schaden betroffen.
Wo liegt die Schadensursache bzw. wer ist der Verursacher?
Dann muss ermittelt werden, wo die Schadensursache liegt bzw. wer den Schaden verursacht hat. Das ist wichtig, um herauszufinden, wer für die Kosten der Schadensbeseitigung aufkommen muss. Hier sind die einzelnen Wohnungseigentümer:innen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwaltung und ggf. Dritte (z.B. Handwerksunternehmen) die möglichen Beteiligten.
Die Schadensursache bzw. der Verursacher ist auch relevant, um die Schadensregulierung mit der entsprechenden Versicherung abzuwickeln.
Notmaßnahmen
Häufig gibt es in Wohnungseigentümergemeinschaften Unklarheiten, wie die Behebung eines Schadens ablaufen muss.
Wenn eine akute Gefahrensituation vorliegt, zum Beispiel ein Wasserrohrbruch, ist schnelles Handeln gefragt. Dann darf und muss die Verwaltung sofort – bzw. wenn diese nicht erreichbar ist— jede Wohnungseigentümer:in Notmaßnahmen vornehmen, um die Gefahr zu beseitigen und zu verhindern, dass sich der Schaden noch vergrößert, also zum Beispiel einen Havariedienst beauftragen. Das heißt, in diesen Fällen ist kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig. Keinesfalls dürfen einzelne Eigentümer:innen aber eine Maßnahme ergreifen, um die Ursache des Schadens dauerhaft zu beheben.
Die Verwaltung ist auch dafür zuständig, den Schaden so schnell wie möglich der Wohngebäudeversicherung zu melden und – wenn ein Versicherungsfall vorliegt – die Abwicklung der Schadensregulierung zu managen.