Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist seit dem 01.12.2020 nicht mehr Aufgabe der Wohnungseigentümer:innen, sondern der rechtsfähigen WEG (§ 9a Abs. 2 WEGesetz). Die WEG wird entweder durch eine gewerbliche Verwalter:in oder durch alle Eigentümer:innen gemeinschaftlich gesetzlich vertreten (§ 9b Abs. 1 WEGesetz).
Viele kleine Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) möchten die Verwaltung ihrer WEG in die eigenen Hände nehmen - sei es, weil sie keine geeignete professionelle Verwalter:in finden oder weil die Kosten zu hoch sind, sei es, weil sie mit ihren bisherigen Verwalter:innen schlechte Erfahrungen gemacht haben oder einfach ihre Angelegenheiten selbst regeln wollen.
Was heißt Selbstverwaltung?
In Betracht kommen folgende Formen der Selbstverwaltung:
1. „Echte“ Selbstverwaltung: Alle Eigentümer:innen nehmen die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahr. Die gemeinschaftliche gesetzliche Vertretung erfordert aber, dass zum Beispiel Verträge von allen Miteigentümer:innen gemeinschaftlich abgeschlossen werden müssen. Das kann mühsam und langwierig sein.
Daher ist es sinnvoll, zum Beispiel im Rahmen einer Vereinbarung eine Vertreterermächtigung von Miteigentümer:innen für bestimmte Aufgaben oder Aufgabenkreise zu erteilen. Am besten erstellen Sie hierfür einen Geschäftsverteilungsplan, der jeder Eigentümer:in einen eigenen, klar definierten Aufgabenbereich zuweist und für dessen Wahrnehmung sie von allen anderen Eigentümer:innen bevollmächtigt wird. Das dient der Transparenz, beugt Konflikten und Kompetenzgerangel vor.
Im Rahmen dieser Kompetenzverteilung sind dann die betreffenden Eigentümer:innen bevollmächtigt, Verträge für die WEG abschließen und sonstige Rechtsgeschäfte gegenüber Dritten vorzunehmen (Handwerkern, Dienstleistern, Kreditinstituten etc.).
2. Verwaltung durch eine interne Verwalter:in: Die Eigentümer:innen bestellen per Beschluss eine interne Verwalter:in aus ihren eigenen Reihen. Der Abschluss eines Vertrags mit ihr ist zu empfehlen. Der Vertrag schafft eine Verbindlichkeit, die durch mündliche Absprachen nicht zu gewährleisten ist, und dient so der rechtlichen Absicherung sowohl der übrigen Eigentümer:innen als auch der internen Verwalter:in.
Entscheidet sich die WEG für die Bestellung einer internen Verwalter:in, ist die seit August 2018 geltende Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter zu beachten.
Das heißt für die als Verwalter:in bestellte Miteigentümer:in: Übt sie als interne Verwalter:in ihr Amt ehrenamtlich aus, ist das keine gewerbliche Tätigkeit und sie hat mit der Berufszulassung nichts zu tun.
Ehrenamtlich bedeutet, dass die interne Verwalter:in kein Honorar für die Verwaltungstätigkeit bekommt, sondern höchstens eine Entschädigung für Ihren Aufwand (in tatsächlicher Höhe der Ihnen entstandenen Kosten oder pauschal).
Bekommt die interne Verwalter:in hingegen ein (geringes) Entgelt, dann stellt sich die Frage, ob sie gewerblich tätig ist und somit unter diese Regelung fällt. Der Begriff „gewerblich“ wird in unterschiedlichen Gesetzestexten nicht einheitlich definiert. Daher sollte man sich beim Gewerbeamt hierzu informieren.
Abhängig von der Zahl der Sondereigentumseinheiten haben Eigentümer:innen ab dem 01.12.2023 auch einen Anspruch auf eine zertifizierte Verwalter:in, den sie geltend machen können.
Welche WEG ist "selbstverwaltungstauglich"?
Bedenken Sie: In der Praxis bedeutet Selbstverwaltung, dass die Verwaltung in den Händen einer oder mehreren Personen liegt, die diese Tätigkeit teilweise oder insgesamt nebenberuflich, ggf. ehrenamtlich und ohne entsprechende berufliche Ausbildung – also als Laie – ausüben. Bevor sich Ihre WEG zur Selbstverwaltung entscheidet, sollten Sie als Wohnungseigentümer*in abwägen und klären,
- welche Vor- und Nachteile die Selbstverwaltung hat, siehe Checkliste I
[ PDF ], - ob sich ihre WEG für die Selbstverwaltung eignet, siehe Checkliste II
[ PDF ], - ob es Miteigentümer:innen gibt, die diese Tätigkeiten übernehmen können und
- welche Kosten (auch die Selbstverwaltung kostet!) entstehen.
Erst nach dieser Klärung und weiteren Vorbereitungen sollte die WEG in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss beschließen, ob und welche Form der Selbstverwaltung sie einführen will.
WEGs, die die Selbstverwaltung bereits praktizieren, haben einen hohen Beratungsbedarf, da sich während der laufenden Verwaltung regelmäßig neue, unterschiedlichste Fragen und Probleme ergeben, die Selbstverwalter ohne entsprechendes Fachwissen nicht oder nicht zufriedenstellend beantworten und lösen können. Das erschwert die Verwaltung und erhöht das Schadens- und damit Haftungsrisiko. Auch kennen Selbstverwalter häufig nicht ihre Pflichten und Haftungsrisiken. Gut, wenn Sie dann auf die Leistungen von Wohnen im Eigentum zurückgreifen können.
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