In vielen Teilungserklärungen finden sich Festlegungen dazu, was in der betreffenden Eigentumswohnungsanlage Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum sein soll. Was Bauträger und Notare in die Teilungserklärung schreiben, muss aber nicht richtig sein.
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert in § 5 Abs. 2, was zwingend Gemeinschaftseigentum bleibt, auch wenn es sich im Bereich eines Sondereigentums befindet:
- Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
- Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer:innen dienen.
Die Auslegung, was genau damit gemeint ist, wird der Rechtsprechung überlassen.
Demnach gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum (eine Auswahl):
- äußere Gebäudehülle: Fundamente, Bodenplatte, Außenwände mit Außenwanddämmung und Fassade, Hauseingangstüren, Garagentore, Fenster, Dach,
- tragende Bauteile: tragende Innenwände, Geschossdecken,
- Balkone,
- Zentrale Haustechnik: z.B. Zentralheizung, zentrale Warmwasserversorgungsanlage, Schließanlage, Klingelanlage, Türsprechanlage, Aufzugsanlage, Flurbeleuchtung,
- Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Kalt-, Warmwasser, Heizung, Abwasser) bis zur ersten Absperreinrichtung in den Wohnungen. Stromleitungen außerhalb der Wohnungen.
- Ladeinfrastruktur für Wallboxen, auch wenn bei der Ersteinrichtung nur einige Wohnungseigentümer diese finanzieren.
- alle funktionstragenden Teile, die der Gemeinschaft dienen, auch solche in Wohnungen: z.B. Abdichtungen, Versorgungsschächte, durchlaufende Leitungen und Versorgungsrohre, Verbrauchsmessgeräte für Kaltwasser, Warmwasser und Heizung,
- alle Einrichtungen und Bauteile, die Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen: Wohnungseingangstüren, Absperreinrichtungen für Versorgungsleitungen, Trennwände zwischen Wohnungen (auch wenn sie nicht tragend sind).
All diese Bauteile und Anlagen können auch in der Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Sie sind und bleiben gemeinschaftliches Eigentum. Allerdings ist es zulässig, dass in der Teilungserklärung Teile des Sondereigentums zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden.
Zum Sondereigentum gehören zum Beispiel:
- nicht tragende Innenwände, Innentüren, Innenfenster,
- fest installierte Gegenstände in Küche und Badezimmer wie Badewanne, Toilette, Waschbecken, Dusche, Wasserhähne, dezentrale Warmwasserbereiter etc.,
- Tapeten, Wandbekleidungen, abgehängte Decken,
- Fußbodenbeläge, z.B. Parkett, Teppichboden, Laminat,
- (Gas)Etagenheizungen und dafür erforderliche einzelne Zu- und Ableitungen,
- Stromleitungen und Beleuchtung in der Wohnung,
- Steckersolarmodule
Warum ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wichtig?
Über Ihr Sondereigentum dürfen Sie als Wohnungseigentümer:in selbst bestimmen, während die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum verwaltet.
Am Gemeinschaftseigentum dürfen Sie als einzelne Wohnungseigentümer:in nur dann was ändern, wenn Sie dafür einen Antrag in die Eigentümerversammlung eingebracht haben und eine einfache Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer dem Antrag zustimmt, Ihnen dafür also „die Erlaubnis“ erteilt.