Wer älter wird, macht sich häufig Gedanken, was mit seiner Immobilie passieren soll. Möchte man sie nach dem Tod an die Kinder vererben oder sie noch zu Lebzeiten verschenken, evtl. mit einem Nießbrauchrecht?
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich lediglich um allgemeine Informationen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit! Sie ersetzen keine Beratung durch eine Notar:in, Steuerberater:in oder/und einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Erbrecht.
Wenn Sie kein Testament aufsetzen (lassen), greift die gesetzliche Erbfolge. Diese ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, §§ 1922 – 1936) festgelegt.
Mit einem Testament können Sie allerdings regeln, wer Ihr Vermögen nach Ihrem Tod erhalten soll, auch unabhängig von der gesetzlichen Erbfolge. Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, ein Einzeltestament zu erstellen oder ein gemeinschaftliches Testament (mit der Ehe- oder der eingetragenen Lebenspartner:in). Häufig wird dafür eine Notar:in zu Rate gezogen. Allerdings können Sie auch selbst ein Testament erstellen – hierbei müssen Sie aber im Vorfeld einiges beachten, damit es gültig ist.
Rechtliche Grundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Abhängig von der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses zur Erblasser:in, unterscheiden sich sowohl die Freibeträge als auch die Steuersätze ganz erheblich. Diese Regelungen finden sich in den §§ 15 und 16 ErbStG und können von Ihnen nicht beeinflusst werden.
Bei Erbschaften gelten folgende Freibeträge:
Für Ehe- und Lebenspartnerschaften gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder und Stiefkinder jeweils 400.000 Euro, für Enkel:innen 200.000 Euro. Die Freibeträge beziehen sich – wenn es mehrere Erbende gibt – auf den jeweiligen Anteil am Erbe. Näheres zur Berechnung der Erbschaftsteuer lesen Sie bei der Bundesnotarkammer.
Der Wert einer Immobilie bleibt bei der Berechnung der Erbschaftsteuer allerdings komplett außen vor (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4b ErbStG) – Sie müssen also keine Erbschaftsteuer zahlen – wenn es sich bei der Immobilie um ein vererbtes „Familienheim“ handelt. Dafür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, lesen Sie in unserem Infoblatt für Mitglieder "(Ver)erben und Schenken".
Wird eine vermietete Immobilie vererbt, greift die „Familienheim“-Regelung nicht, es sei denn die Erblasser:in war an der Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert (siehe oben).
Eine Schenkung (geregelt in § 7 ErbStG) findet – im Unterschied zum Vererben – noch zu Lebzeiten statt und kann aus unterschiedlichen Gründen gewählt werden. Vielleicht ist Ihre Immobilie fürs Alter zu groß und Sie möchten in eine kleinere Wohnung ziehen? Oder Sie möchten sich nicht mehr um die vermietete Eigentumswohnung kümmern, sondern Ihr Kind soll das übernehmen?
Eine schrittweise Schenkung Ihres Vermögens kann dann sinnvoll sein, wenn Sie dem Beschenkten bzw. den Beschenkten die Schenkungsteuer ersparen möchten. Dabei wird das Vermögen in mehreren Schritten mit einem Abstand von jeweils mindestens zehn Jahren übertragen (Hinweis: Das ist auch bei Immobilien möglich). Denn bei der Schenkungsteuer gibt es Freibeträge, die zehn Jahre lang gelten. Für geschenktes Vermögen gelten dieselben Freibeträge wie bei Erbschaften (§ 16 Abs. ErbStG). Erst wenn diese überschritten sind, fällt Schenkungsteuer an. Grundsätzlich ist die Schenkung einer vermieteten Immobilie einfacher als die einer selbst bewohnten Immobilie.
Wenn Sie für Ihre Kinder Erbschaft- oder Schenkungsteuern vermeiden möchten, besteht auch die Möglichkeit, dass Sie ihnen Ihre Immobilie verkaufen. In diesem Fall fällt für Ihre Kinder keine Grunderwerbsteuer an. Und auch für Sie selbst ist der Verkauf steuerfrei – allerdings nur dann, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorange-gangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder Sie sie bereits mehr als zehn Jahre lang besitzen. Trifft dies nicht zu, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an.
Der Erbfall beruht meist auf dem Verlust eines geliebten Menschen. Trotz aller Trauer sollte man den Blick auf die rechtlichen und manchmal auch bürokratischen Vorgänge nicht verlieren. Insbesondere wenn eine Eigentumswohnung geerbt wird, gibt es einiges zu beachten.
Wer sich im Alter nicht mehr selbst um sein Haus oder seine Wohnung kümmern möchte, kann die Immobilie an seine Kinder verschenken und mit dem Nießbrauchrecht weiterhin darin wohnen bleiben. Die wichtigsten Punkte zu dem Thema haben wir zusammengestellt.