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Wohnungseigentümer entscheiden gemeinsam über neue Leuchten/ Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung?

6.11.2017. In der dunklen Jahreszeit ist gutes Licht im und ums Haus besonders wichtig: Die richtige Beleuchtung hilft, Unfälle zu vermeiden und erhöht das Gefühl der Sicherheit. Sollen in Wohnungseigentumsanlagen neue Leuchten im Gemeinschaftseigentum angebracht oder alte ausgetauscht werden, muss die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen. Abhängig von der Maßnahme und von der Ausgangssituation kann sogar die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sein.

Gibt es in Gemeinschaftsbereichen, also beispielsweise im Treppenhaus, im Eingangsbereich oder im Keller, keine ausreichende Beleuchtung oder besteht deshalb sogar Sturz- und Stolpergefahr, können die Wohnungseigentümer die Installation neuer Leuchten als Instandsetzung mit einfacher Mehrheit beschließen. Wird eine defekte Leuchte durch eine bessere oder eine energiesparende ersetzt, reicht für diese „modernisierende Instandhaltung“ ebenfalls die einfache Mehrheit.

Der Austausch einer funktionierenden Beleuchtung nur aus optischen Gründen ist dagegen in der Regel eine bauliche Veränderung, der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Gleiches gilt für eine Außenbeleuchtung, die nur Dekorationszwecken dient, z.B. eine Gartenbeleuchtung, Baum-Strahler etc.

Die Installation zusätzlicher Leuchten an Wegen oder sonstigen Verkehrsflächen im Außenbereich kann eine Modernisierung sein, wenn damit der Wohnwert oder der Komfort der Anlage erhöht und ihr Charakter nicht verändert wird. Allerdings darf die neue Beleuchtung einzelne Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Leuchten müssen so angebracht werden, dass ihr Licht nachts nicht stört.

Bewegungsmelder, die Leuchten automatisch ein- und ausschalten, verbessern den Komfort und helfen in Verbindung mit einer Zeitschaltuhr, Energie einzusparen. Der Einbau ist daher grundsätzlich als Modernisierung anzusehen – und mit der doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen. Das heißt: 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Wird der Energieverbrauch deutlich gesenkt, kann die Maßnahme auch als Instandsetzung gelten – und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

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