16.03.2011
Als Horst und Karin Peters (Namen geändert) vor einigen Jahren ein Grundstück kauften, wussten sie zwar, dass eine Teilung des Grundstücks nicht möglich war. Doch welche Auswirkungen es haben sollte, dass sie das Doppelhaus als Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Nachbarn errichteten, ahnten sie nicht. „Dann hätten wir es sicher nicht gemacht“, stellt Karin Peters fest. Ein halbes Haus kann, so ihre Erfahrung, die halbe Hölle sein.
Denn anders als Alleineigentümer dürfen Mitglieder von Eigentümergemeinschaften viele Dinge nicht allein entscheiden, sondern müssen fast immer die Zustimmung der Miteigentümer einholen. Bei manchen Maßnahmen genügt nach dem Wohnungseigentumsgesetz die einfache Mehrheit, Modernisierungen müssen mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Sonderregelungen fürr Zweier-Eigentümergemeinschaften gibt es hierbei nicht.
Doch gerade für kleine Eigentümergemeinschaften, die aus nur zwei oder drei Eigentümern bestehen, hat das Wohnungseigentumsgesetz somit besondere Tücken. In einer Zweier-WEG ist selbst die einfache Mehrheit rechnerisch nur möglich, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Ist das nachbarschaftliche Verhältnis getrübt, ist es oft schwierig oder gar unmöglich, Veränderungen durchzusetzen.
Unabhängig handeln kann man als Mitglied einer Kleinst-Eigentümergemeinschaft nicht. „Selbst als wir im Gemeinschaftsbereich Bodendecker pflanzen bzw. einen Reinigungs- oder Winterdienst beauftragen wollten, mussten wir über einen Rechtsanwalt die Zustimmung des Hausnachbarn einfordern. Problematischer sind Sanierungen, die in dem 30 Jahre alten Haus immer häufiger anstehen. „„Als wir den maroden Wintergarten aus Holz durch einen Kunststoffwintergarten ersetzt haben, hatten wir Angst, dass der Nachbar Einspruch erhebt“, berichtet Karin Peters. Dies kann nämlich teuer werden: Bei unberechtigten Veränderungen kann der Miteigentümer verlangen, dass die Maßnahme wieder rückgängig gemacht und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird.
Verweigert der Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte seine Zustimmung zu einer Modernisierung, haben modernisierungswillige Eigentümer zwei Möglichkeiten: Sie können die Zustimmung des Nachbarn mit dem Argument verlangen, dass die Verweigerung der Zustimmung treuwidrig ist. Alternativ können sie nach der ab Juli 2007 geltenden Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung der Teilungserklärung im Hinblick auf die konkret gewünschte Maßnahme verlangen. Beides ist jedoch in der Regel nur über eine Klage möglich, verursacht Kosten und verspricht wohl nur in Ausnahmefällen Erfolg.
Wegen der Schwierigkeiten unterbleiben viele sinnvolle Maßnahmen – der Wert des Hauses sinkt dadurch. Das wollten Horst und Karin Peters nicht länger hinnehmen: Sie reichten eine Petition beim Petitionsausschuss des deutschen Bundestages ein. „Wir fordern, dass in Ausnahmefällen bei stimmrechtsgleichen Zweier-Eigentümergemeinschaften ein Eigentümer auch ohne die Zustimmung des anderen die WEG aufkündigen und die Teilung des Grundstücks beantragen kann“, erklärt Karin Peters.
Der Petitionsausschuss lehnte die Petition mit Hinweis auf § 11 WEG ab: Danach kann kein Wohnungseigentümer gegen den Willen der anderen die Auflösung der WEG verlangen, auch nicht aus einem wichtigen Grund. Doch damit will sich Familie Peters nicht zufrieden geben. „Unser Fall ist kein Einzelfall“, weiß Karin Peters. Deshalb haben sie und ihr Mann gegen die Ablehnung Widerspruch eingelegt und suchen Mitstreiter. Ziel ist es, das für Zweier-Gemeinschaften nie gemachte und gänzlich ungeeignete Gesetz so zu verändern, dass eine einseitige Aufhebung verlangt werden kann, wenn die Realteilung aus baurechtlichen Gründen möglich ist und keinem der Beteiligten ein Nachteil entsteht.
Wer ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus kauft oder baut, sollte in jedem Fall darauf achten, dass die Gründstücke und die darauf befindlichen Wohnobjekte als jeweils eigenständig im Grundbuch eingetragen sind und die Häuser nicht als Eigentümergemeinschaft konzipiert sind. Denn nachträgliche Änderungen sind nur möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen.