Wohnungseigentum durch Mieterprivatisierungen: Mit Finanzinvestoren in die Abwärtsspirale?

13.1.2012 Als Konsequenz der Anlagestrategie vieler Finanzinvestoren werden Wohnungseigentumsanlagen bei Einzelprivatisierung nicht selten zu Problemimmobilien. Das verdeutlichte heute Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Verbraucherschutzorganisation wohnen im eigentum, in ihrer Stellungnahme bei der Expertenanhörung der Enquetekommission des Landtags Nordrhein-Westfalen zum Thema „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW“.
 
Die Zahlen verdeutlichen die Größe des Problems: Mehr als zwei Millionen Wohnungen wurden zwischen 2000 und 2009 an Finanzinvestoren verkauft. Bei ihnen gehört die Einzelprivatisierung zum Geschäftsmodell der schnellen Renditesteigerung. Schätzungsweise zwei bis acht Prozent der erworbenen Wohnungsbestände wurden 2004 bis 2008 jährlich in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. 
 
Gabriele Heinrich nannte als typische Weichenstellungen auf dem Weg der zur Problemimmobilie:
Am Anfang steht der Verkauf eines unsanierten Objekts aus älteren Beständen. Der Investor bietet es zunächst den Mietern zum Kauf an, dann häufig Kleinanlegern. Für beide Käufergruppen können die für die Zukunft der Immobilie notwendigen Sanierungsinvestitionen eine finanzielle Überforderung darstellen. Aber auch dann, wenn die neuen Eigentümer sanierungswillig sind, blockieren die Investoren solche Pläne in den Eigentümerversammlungen mit ihrer Stimmenmehrheit. Diese sichern sie sich neben anderen Vorteilen durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung, also dem Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Inhalt legt der Investor vor dem Verkauf der ersten Wohnung allein fest. Die Investoren verhindern oft auch das Ansparen ausreichender Instandhaltungsrücklagen. Das heißt, notwendige Erhaltungsmaßnahmen und erst recht energetische Modernisierungen unterbleiben. Der weitere Weg zu Verwahrlosung und Wertverfall ist vorgezeichnet. 
 
Als Gegenmaßnahmen schlägt Gabriele Heinrich vor:

  • Ein Schwerpunkt muss heute auf Betreuungsangeboten und Förderprogrammen zur Stabilisierung von in Schieflage geratenen Eigentümergemeinschaften liegen - für den Steuerzahler allemal billiger als die Folgekosten der Verwahrlosung.
  • Bisher hat sich die Wohnungspolitik zu wenig mit dem Wohnungseigentum befasst und deshalb auf Strukturänderungen nicht reagiert: Das Bild wird heute nicht mehr von kleinen Einheiten mit gutsituierten Eigentümern geprägt. Daran ist das Wohnungseigentumsgesetz anzupassen, etwa durch Stärkung der Stellung des Verwaltungsbeirats als Kontrollorgan, eventuell auch durch Beschränkung des Stimmrechts von unternehmerisch tätigen Mehrheitseigentümern.
  • Eine angemessene Instandhaltungsrücklage, differenziert nach Gebäudealter und Zustand,  muss bei Privatisierung von unsanierten Objekten gesetzlich vorgeschrieben werden.
  • Soweit die öffentliche Hand noch als Verkäufer auftritt, kann sie die Entwicklung durch Auflagen für den Verkäufer am effektivsten steuern. Bislang wurde diese Möglichkeit nur für den Schutz der Mieter genutzt, nicht zur Lenkung der Entwicklung bei der Umwandlung in Wohnungseigentum. Konkret sinnvoll wäre die Verpflichtung des Käufers zu Sanierung oder wenigstens ausreichender Rücklagenbildung, aber auch zu effektivem Minderheitenschutz in der Gemeinschaftsordnung.
  • Als Grundlage weiterer Maßnahmen ist eine wissenschaftliche Aufarbeitung des Problems notwendig. Trotz aller Einzelerfahrungen, die etwa wohnen im eigentum gesammelt hat, fehlt bislang eine empirisch gesicherte repräsentative Datenbasis.