12.06.2012. Wenn’s um die eigene Immobilie geht, entscheiden sich viele für ein Haus, gegen eine Eigentumswohnung. Sie wollen in den eigenen vier Wänden ihr eigener Herr sein – unabhängig von den Entscheidungen von Miteigentümern. Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ist für viele eine gute – weil bezahlbare – Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus. Dass auch Häuser – vor allem Reihen- und Doppelhäuser – unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen können, wissen nur wenige.
Ob ein Haus Alleineigentum oder Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, sieht man ihm nicht an. Betroffen sind meist sehr kleine Grundstücke. „Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften können Grundstücke in der Regel nur ab einer bestimmten Größe aufgeteilt werden. Auch eine Aufteilung in sehr kleine Parzellen ist oft nicht möglich“, erklärt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner. Aber auch Nachbarschaftsverträge oder andere rechtliche Vorgaben können die Teilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Grundstücke verhindern.
Ist die sogenannte Realteilung nicht möglich, wird eine Eigentümergemeinschaft gegründet, um auf dem gemeinsamen Grundstück abgeschlossene Wohneinheiten zu bauen – nicht übereinander, wie in klassischen Wohnungseigentumsanlagen, sondern nebeneinander.
Der Nachbar entscheidet mit übers Dach oder die Eingangstür
Die Rechtsform hat erhebliche Konsequenzen. Die Hauseigentümer in sogenannten Mehrhausanlagen sind keine Alleineigentümer, sondern haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Sie können also nur über ihr Sondereigentum selbst entscheiden. Wenn es ums Gemeinschaftseigentum geht, müssen sie sich wie Wohnungseigentümer mit ihren Miteigentümern abstimmen – und Entscheidungen gemeinsam treffen. Denn auch bei den Mehrhausanlagen sind die konstruktiven Teile der Gebäude wie Fundament, Außenwände, tragende Innenwände, Geschossdecken, Dach, Fenster und Eingangstüren Gemeinschaftseigentum. Deshalb müssen beispielsweise Entscheidungen über die Dämmung des Dachs in der Regel mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Das heißt, drei Viertel aller Eigentümer, denen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gehören, müssen für die Maßnahme stimmen. „Das ist in Eigentümergemeinschaften mit nur zwei oder drei Mitgliedern rein rechnerisch nicht möglich, wenn einer nicht mitzieht. Das heißt: Modernisiert werden kann oft nur, wenn alle einverstanden sind.“
Doch nicht immer gelingt es den Eigentümern, sich zu einigen. „Gerade in sehr kleinen WEGs mit nur zwei oder drei Mitgliedern gibt es oft erbitterte Auseinandersetzungen“, weiß die Rechtsberaterin bei Wohnen im Eigentum e.V. aus Erfahrung.
Fallstricke erkennen und reagieren
„Fragen Sie den Verkäufer deshalb möglichst früh, ob das Grundstück realgeteilt ist“, rät sie. „Ist das nicht der Fall, sollten Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in jedem Fall von einem Experten von Wohnen im Eigentum e.V. überprüfen lassen.“ Denn Laien können viele Regelungen nicht richtig einschätzen und erkennen Fallstricke oft nicht. Im Zweifelsfall sollte man vom Kauf Abstand nehmen.
Um die Position der einzelnen Eigentümer zu stärken und ihnen ähnliche Rechte wie Alleineigentümern einzuräumen, enthalten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oft Regelungen, die vom WEGesetz abweichen. „In der Teilungserklärung können beispielsweise Sondernutzungsrechte am Garten vor dem Haus festgelegt werden. Oder es kann bestimmt werden, dass Eigentümer selbst über Instandhaltungen und mit vom Gesetz abweichenden Mehrheiten über Modernisierungen entscheiden dürfen“, nennt Sandra Weeger-Elsner zwei Beispiele. Doch alles kann in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung nicht geregelt werden. Und auch bestimmte Vorgaben des WEGesetzes, beispielsweise was zwingend Gemeinschaftseigentum ist, lassen sich nicht ändern: Gilt das Wohnungseigentumsgesetz, haben Eigentümer nie die gleichen Rechte wie Alleineigentümer. Die Abhängigkeit von den Nachbarn ist deshalb größer als in einer „normalen“ Nachbarschaft.
„Schauen Sie sich Ihre Miteigentümer genau an“, empfiehlt Sandra Weeger-Elsner. Stimmt die Chemie schon am Anfang nicht, sollte man sich gegen den Kauf entscheiden. Denn das Konfliktpotenzial ist groß. Eine nachträgliche Teilung des Grundstücks ist meist nicht möglich. Die Eigentümer sind und bleiben also auf Gedeih und Verderb aufeinander angewiesen.
Mitglieder von Wohnen im Eigentum e.V. können die kostenlose Rechtsberatung nutzen und Verträge, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gegen Gebühr von den erfahrenen Anwälten des Vereins prüfen lassen.