06.01.2023. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 ist unter anderem das Bewertungsgesetz zur steuerlichen Bewertung von Immobilien geändert worden – was sich auf die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer auswirken wird. Lesen Sie im Folgenden, welche Änderungen seit  01.01.2023 gelten.

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022, das Anfang Dezember vom Deutschen Bundestag verabschiedet worden ist, wurden die Bewertungsvorschriften für Immobilienvermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer geändert: Seit 01.01.2023 erfolgt die Bewertung von Immobilien nach aktuellen Verkehrswerten.

Wohnen im Eigentum hat für Sie im Folgenden die wichtigsten Änderungen zusammengefasst (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).

Wie wird die Erbschaft- und Schenkungsteuer zukünftig ermittelt?

Um die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu ermitteln, ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie über das Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Insbesondere beim Ertragswertverfahren und beim Sachwertverfahren gibt es Änderungen. Auch die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden werden angepasst.

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen und Einfamilien- und Zweifamilienhäusern angewandt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden unter anderem die Wertzahlen (Multiplikatoren der Sachwerte) erhöht sowie Regionalfaktoren eingeführt. Außerdem wird die Gesamtnutzungsdauer von Wohnimmobilien von 70 auf 80 Jahre erhöht.

Im Ertragswertverfahren, das in der Regel bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt, sollen die Bewirtschaftungskosten nicht mehr pauschal auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete ermittelt werden, sondern auf Basis der Quadratmeterzahl, des Rohertrags mit Aufschlüsselung nach Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie der sogenannten Mietausfallwagnis (des Mietausfallrisikos).

Auch weiterhin sollen Steuerpflichtige dem Finanzamt nachweisen können, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt ermittelt hat. Hierzu ist allerdings ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen erforderlich.

Diskussion um Höhe der Freibeträge

Expert*innen gehen davon aus, dass die gesetzlichen Änderungen bei der Bewertung in der Regel die Immobilienwerte erhöhen werden, was dann eine höhere Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zur Folge haben wird, weil der Freibetrag schneller ausgeschöpft wird. Denn die Freibeträge wurden bisher im Gegenzug nicht erhöht. Bei einer Erbschaft oder Schenkung gilt für Ehegatten bzw. Lebenspartner*innen ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder und Stiefkinder jeweils 400.000 Euro, für Enkelkinder 200.000 Euro. Erst wenn diese Freibeträge überschritten werden, fällt die Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.

Im Zusammenhang mit der Diskussion um eine höhere Erbschaft- und Schenkungsteuer muss auch die sogenannte "Familienheim-Regelung" bei Erbschaften genannt werden. Demnach fällt für Erbende einer Immobilie keine Erbschaftsteuer an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Der oder die Erbende ist Ehegatte, Lebenspartner, Kind oder Enkel der Erblasser*in, die geerbte Immobilie muss unverzüglich und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt werden, die Erblasser*in muss die Immobilie bis zum Tode selbst genutzt haben (oder an der Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert gewesen sein, z.B. wegen eines Pflegeheimaufenthalts), und wenn Kinder oder Enkel erben, darf die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter umfassen.

Wenn doch Erbschaftsteuer wegen einer Wohnimmobilie im Nachlass anfällt, kann diese auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden. Wohnen im Eigentum warnt vor diesem Hintergrund davor, in Panik zu geraten: Durch diese Möglichkeit sollten Erbende einen Verkauf der geerbten Immobilie, um die Steuer begleichen zu können, häufig vermeiden können.

Ebenfalls wichtig: Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Durch eine schrittweise Schenkung des Vermögens alle zehn Jahre kann also die Schenkungsteuer vermieden werden.

Weitere Hinweise

  • Wer eine Immobilie verschenken oder vererben möchte, sollte sich vorher fachkundig beraten lassen, zum Beispiel durch eine Steuerberater*in oder eine Notar*in.
  • Weitere Informationen zum Thema „(Ver)erben und Schenken“ können Mitglieder in einem neuen WiE-Infoblatt nachlesen, das hier heruntergeladen werden kann (bitte vorher erst auf der Website einloggen).