12.12.2022. Wer eine ältere Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, für den gelten bestimmte Nachrüst- und Austauschpflichten. Diese schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die entsprechenden Vorschriften. Lesen Sie auch, was Sie bei Eigentumswohnungen beachten sollten.

Seit November 2020 gilt beim Eigentümerwechsel für alte Gebäude eine Sanierungspflicht. Hintergrund ist, dass der energetische Zustand dieser Gebäude häufig nicht gut ist.

Haben Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus gekauft oder geerbt, in dem die Käufer*in oder der bzw. die Erbende schon am 01.02.2002 gewohnt hat, haben Sie bis zu zwei Jahre Zeit, um den Austausch- und Nachrüstpflichten nachzukommen. Diese Frist beginnt mit Ihrer Eintragung im Grundbuch. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentumsanlagen gibt es diese „Aufschubfrist“ aber nicht (bitte beachten Sie auch die Hinweise am Ende des Textes).

Folgende Maßnahmen schreibt das GEG vor:

Austausch alter Öl- und Gas-Heizkessel (§ 72 und 73 GEG)

Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine Nennleistung zwischen vier und 400 Kilowatt haben, müssen ausgetauscht werden. Das Alter des Kessels finden Sie in der Regel auf dem Typenschild, im Schornsteinfegerprotokoll oder in den Bauunterlagen. Ausgenommen von der Austauschpflicht sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Bitte beachten Sie in dem Zusammenhang, dass ab 2026 Öl- oder Kohleheizungen nur noch in bestimmten Gebäuden eingebaut werden dürfen. Welche das sind, sind in § 72 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes aufgelistet. Außerdem wichtig zu wissen: Die Bundesregierung plant ein Gesetz, nach dem neue Heizungen mindestens zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Dämmen von Rohren in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)

Freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Möglicherweise müssen Sie hierfür gar kein Handwerksunternehmen beauftragen, sondern können das mit ein bisschen handwerklichem Geschick selbst erledigen. Die Materialien hierfür finden Sie zum Beispiel im Baumarkt.

Dämmen der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen müssen Sie dämmen. Diese Pflicht gilt für „alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel auch für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume“, informieren die Verbraucherzentralen. Allerdings musste bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn die oberste Geschossdecke keinen „Mindestwärmeschutz“ hatte. Wurde das bereits „erledigt“, müssen Sie die Dämmung nicht nachrüsten. Als Alternative zur Dämmung der obersten Geschossdecke kann auch das darüber liegende Dach gedämmt werden.

Wichtig: Wenn Sie Sanierungen gemäß GEG durchführen, müssen Sie sich diese von einem Sachverständigen für Wärmeschutz abnehmen lassen.

Auch wenn Sie freiwillig Sanierungen oder Modernisierungen am Gebäude vornehmen möchten, müssen Sie übrigens bestimmte Vorschriften beachten: Das GEG definiert Mindeststandards für Maßnahmen, etwa beim Austausch der Fenster oder wenn Sie den Putz der Fassade erneuern lassen. Weitere Details hierzu finden Sie bei den Verbraucherzentralen.

Rechtlicher Hintergrund:
Das Gebäudeenergiegesetz ist seit 01. November 2020 gültig. Es führt das vorher geltende Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Regelwerk zusammen. Das GEG enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.

Weitere Hinweise:

  • Welche Pflichten laut GEG außerdem für Sie als Eigentümer*in gelten – unter anderem die Pflicht zu einem Beratungsgespräch bei energetischen Sanierungen – lesen Sie hier.
  • Erben Sie oder bekommen Sie eine Eigentumswohnung geschenkt, sollten Sie bei der Verwaltung nachfragen, ob die genannten Pflichten bereits umgesetzt worden sind bzw. das Thema auf die Agenda der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen.Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie über deren Sanierungszustand und darüber, ob Pflichten, die sich aus dem GEG ergeben, bereits von den Voreigentümer*innen umgesetzt wurden. Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sehen Sie sich vorher die Beschluss-Sammlung der WEG an. Möglicherweise gibt es bereits Beschlüsse zu den genannten Maßnahmen und es wird in Kürze eine Sonderumlage fällig – diese sollten Sie bei Ihrer Kostenplanung mit einkalkulieren.
  • Informieren Sie sich vor der Durchführung von Maßnahmen und vor der Vergabe von Arbeiten über mögliche Fördermittel.