04.02.2020. Die meisten Jahresabrechnungen enthalten Fehler. Wie Wohnungseigentümer dagegen vorgehen können und was sie dabei beachten müssen, erläutert Mimoun Chilioui, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht und Berater für WiE, im Gespräch mit Wohnen im Eigentum.

WiE: „Was können Wohnungseigentümer tun, wenn sie Fehler in der Jahresabrechnung entdecken, aber nicht vor Gericht ziehen wollen?“

Mimoun Chilioui: „Häufig schickt die Verwaltung den Eigentümern die Jahresabrechnung erst gemeinsam mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, also in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Die Wohnungseigentümer haben daher kaum Zeit, diese sorgfältig zu prüfen. Insofern sind die Chancen, im Vorfeld eine fehlerhafte Jahresabrechnung korrigieren zu lassen, noch bevor sie beschlossen wird, sehr gering. Trotzdem sollte man es unbedingt versuchen. Ich rate dazu, die Verwaltung noch vor der Eigentümerversammlung anzuschreiben mit der Aufforderung, die entsprechenden Fehler bis zum Versammlungstermin zu korrigieren – oder mit der Aufforderung, die Eigentümerversammlung zu verschieben, damit die Fehler korrigiert werden können. Auf letzteres werden sich aber nur die wenigsten Verwaltungen einlassen. Auf jeden Fall sollte man in der Eigentümerversammlung gegen die Genehmigung der Abrechnung stimmen, wenn man Fehler entdeckt hat. Meiner Erfahrung nach gibt es übrigens kaum eine Jahresabrechnung, die fehlerfrei ist.“

WiE: „Und welche Möglichkeiten bleiben dann?“

Mimoun Chilioui: „Dann bleibt nur noch der Gang vors Gericht. Hat die Eigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung genehmigt, kann jede/r Wohnungseigentümer/in diesen Beschluss innerhalb der vorgegebenen Frist von einem Monat ab Beschlussfassung anfechten, d.h. er/sie muss gerichtlich gegen seine Miteigentümer, die den Beschluss gefasst haben, vorgehen. Man muss also sehr schnell aktiv werden, am besten mithilfe eines Anwalts, der auf Wohnungseigentumsrecht spezialisiert ist. Ist die einmonatige Frist verstrichen, hat man hingegen keine Chance mehr, dann ist die Jahresabrechnung bestandskräftig, auch wenn Fehler enthalten sind.

Ich empfehle übrigens immer, nicht nur die Jahresabrechnung, sondern zeitgleich auch die Entlastung der Verwaltung anzufechten, wenn diese von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Denn mit der Entlastung verzichtet die WEG auf mögliche Schadensersatzansprüche für Fehler der Verwaltung. Meiner Erfahrung nach ist dieses Vorgehen auch immer erfolgreich, d.h.: In den mir bekannten Fällen, in denen ein Gericht die Jahresabrechnung für ungültig befunden hat, hat es stets auch die Entlastung der Verwaltung aufgehoben.

Das juristische Vorgehen wird sich übrigens vermutlich mit der anstehenden WEGesetz-Reform ändern: Nach dem derzeit vorliegenden Referentenentwurf wird der/die Eigentümer/in zukünftig voraussichtlich die WEG als Verband verklagen müssen, wenn die Jahresabrechnung angefochten werden soll.“

WiE: „Und wie geht es nach dem Urteil weiter?

Mimoun Chilioui: „Hat das Gericht den Beschluss über die Jahresabrechnung für ganz oder teilweise ungültig erklärt und das Urteil ist rechtskräftig, sollte der/die Eigentümer/in der Verwaltung sofort schriftlich eine Frist setzen, innerhalb derer sie die Jahresabrechnung korrigieren bzw. neu erstellen muss. Das ist wichtig zu wissen. Viele Eigentümer, die zwar geklagt haben, machen diesen nächsten Schritt dann aber nicht! Bei kleinen WEGs empfehle ich eine Frist von rund 4 Wochen, bei großen WEGs 2 bis 3 Monate. Achten Sie darauf, die Frist nicht zu kurz anzusetzen, damit die Verwaltung auch wirklich die Möglichkeit hat, ein neues, gutes Ergebnis vorzulegen.“

WiE: „Immer wieder hört man, dass Jahresabrechnungen auch nach einem entsprechenden Gerichtsurteil trotzdem nicht korrigiert werden.“

Mimoun Chilioui: „Das ist richtig. In vielen Fällen wird die Verwaltung dann leider trotzdem nicht aktiv. Sollte nach der gesetzten Frist nichts passiert sein bzw. die Verwaltung sogar mitteilen, dass sie die Abrechnung nicht korrigieren wird, muss man erneut juristische Schritte einleiten und die Berichtigung der Jahresabrechnung einklagen. Was allerdings auch passieren kann: Nicht selten erlebe ich, dass die dann korrigierte Jahresabrechnung wieder fehlerhaft ist. Wohnungseigentümer haben also nie eine Garantie, dass nach einer Klage die Jahresabrechnung wirklich fehlerfrei ist. Das schreckt sicher einige Eigentümer ab, ein Gerichtsverfahren auf sich zu nehmen.“

WiE: „Die Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung gehört zu den Kernaufgaben der Verwaltung. Was kann man tun, wenn sie das dauerhaft nicht leistet?“

Mimoun Chilioui: „In der Regel ist es so, dass Wohnungseigentümer nach drei Jahresabrechnungen, die vom Gericht aufgehoben wurden, mit der Klage auf gerichtliche Abberufung der Verwaltung Erfolg haben sollten. Das Ganze funktioniert aber auch anders herum: Immer wieder gehen Wohnungseigentümer, die ihre Verwaltung los werden wollen, dafür aber nicht die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft bekommen, den Weg über die Anfechtung der Jahresabrechnung. Wenn diese drei- oder viermal für ungültig erklärt wurde, gelingt in der Regel auch die Abberufung der Verwaltung durch das Gericht.“

WiE: „Ein Gerichtsverfahren ist in der Regel aufwendig und kostenintensiv. Was raten Sie Wohnungseigentümern: Bei welchen Fehlern sollte man denn die Jahresabrechnung anfechten und wann lohnt es sich eher nicht?“

Mimoun Chilioui: „Vor der Einreichung einer Klage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung sollten die Erfolgsaussichten sorgfältig geprüft werden. Am Ende ist es eine Entscheidung des Eigentümers, ob eine Anfechtungsklage eingereicht wird oder nicht. Es ist sicherlich davon abzuraten, wegen Bagatellbeträgen eine Abrechnung aufheben zu lassen. Eine Anfechtung ist jedoch ratsam, wenn diese an grundlegenden Fehlern leidet, wie das Fehlen einer Gesamtabrechnung, die Darstellung der Kontostände der Gemeinschaft, die nicht vorhandene rechnerische Schlüssigkeit, keine Darstellung der Rücklage usw. Eine Anfechtung dürfte sich auch empfehlen, wenn der/die betroffene Eigentümer/in zu Unrecht durch die Abrechnung finanziell benachteiligt wird.“

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WiE bietet Mitgliedern auch eine Plausibilitätsprüfung ihrer Jahresabrechnung an. Dabei wird die Abrechnung auf formale Vollständigkeit und rechnerische Plausibilität hin geprüft (keine juristische Prüfung). Nähere Informationen