Achtung, neues WEGesetz seit 01.12.2020! Aktuell aktualisiert WiE alle Inhalte, wir bitten um Geduld! Soweit nicht anders vermerkt, beziehen sich alle Infos hier noch auf die Rechtslage vor der Reform!

26.03.2021. Wenn Balkone in die Jahre gekommen sind, stehen meist Reparaturen an. Da sie zum Gemeinschaftseigentum gehören, muss die WEG über Erhaltungsmaßnahmen beschließen. Mit dem neuen WEGesetz haben Sie mehr Flexibilität bei der Verteilung der Kosten. Lesen Sie hier auch, was aus technischer Sicht bei Schäden am Balkon zu beachten ist.

Balkone sind das ganze Jahr über Wind und Wetter ausgesetzt. Nach einigen Jahren treten daher in der Regel Schäden auf. Zuständig für Reparaturen ist die WEG, denn Balkone sind, meist mit Ausnahme des Bodenbelags, Gemeinschaftseigentum. Sie sollte Schäden – wenn möglich – zeitnah beheben lassen, auch wenn sie zunächst klein erscheinen. Das ist wichtig, damit Schäden sich nicht vergrößern und nicht auf angrenzende Gebäudeteile übergreifen. Außerdem können Schäden am Balkon ein Sicherheitsrisiko darstellen.

Treten umfangreiche bzw. mehrere Schäden auf, kann es sein, dass eine umfassende Balkonsanierung nötig wird. Lesen Sie im Folgenden, wie Sie ein solches Projekt Schritt für Schritt angehen sollten.

1. Dokumentation und Anzeige von Schäden

Häufig können Sie bestimmte Schäden an „Ihrem“ Balkon selbst feststellen oder zumindest Hinweise finden. Dokumentieren Sie diese sofort und informieren Sie die Verwalter*in zeitnah darüber. Sie sollte dann klären, ob auch andere Balkone Ihrer WEG ebenfalls von Schäden (denselben und/oder anderen) betroffen sind.

2. Eigentümerversammlung: Beschluss über Analyse und Beratung durch Fachbetrieb

Im nächsten Schritt sollte die Verwalter*in diesen Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen. Kontaktieren Sie die Verwalter*in und lassen sich von ihr schriftlich bestätigen, dass die Balkonschäden auf die Tagesordnung kommen. Die Eigentümergemeinschaft kann dann in der Versammlung eine Analyse und Beratung durch einen Fachbetrieb beschließen.

3. Sanierungsbeschluss fassen

Liegen Ergebnisse der Schadensanalyse vor, kann Ihre WEG in einem nächsten Schritt einen Beschluss zur Sanierung der betroffenen Balkone fassen.

Erhaltungsmaßnahmen: Reparaturen und Wartung

In der Regel wird es sich bei den meisten Arbeiten an Ihrem Balkon nach dem neuen WEGesetz um Erhaltungsmaßnahmen handeln. Darunter fallen jetzt sowohl Maßnahmen der Wartung (bisher: Instandhaltung) als auch Reparaturen (bisher: Instandsetzung). Für Erhaltungsmaßnahmen kann Ihre WEG – und das ist neu – die Kostenverteilung flexibler als bisher regeln (§ 16 WEGesetz).

Kosten müssen nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden

Normalerweise werden alle Eigentümer*innen an den Kosten für Balkonsanierung(en) nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, also nach Miteigentumsanteilen, beteiligt. Allerdings kann Ihre WEG diese Kosten nun auch durch einen Mehrheitsbeschluss anders verteilen. Auch wenn in Ihrer Gemeinschaftsordnung oder in einer anderen bestehenden Vereinbarung ein bestimmter Verteilungsschlüssel festgelegt ist, kann Ihre WEG diesen ändern (= gesetzliche Öffnungsklausel).

Wenn zum Beispiel nur die Balkone auf der Westseite der Wohnungseigentumsanlage repariert bzw. saniert werden sollen, kann es sinnvoll sein, dass die Kosten für diese Erhaltungsmaßnahme (einzelne Kosten) nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nur auf die Wohnungen mit diesen Balkonen verteilt werden. Die Eigentümer*innen der anderen Wohnungen (mit Balkonen auf der Ostseite oder ohne Balkone) müssen dann nichts bezahlen. Hierbei sollten Sie im Hinterkopf haben, dass sich daraus allerdings ein Anspruch auf Gleichbehandlung späterer Einzelfälle der gleichen Art (sog. Maßstabskontinuität) ergibt.

Ihre WEG hat auch die Möglichkeit, eine abweichende Kostenverteilung nicht nur für einzelne Kosten, sondern gleich für die Kostenart „Balkonreparaturen“ zu beschließen.

Wohnen im Eigentum

Bitte beachten Sie: Die beschriebenen Möglichkeiten der Kostenverteilung gelten nur für Erhaltungsmaßnahmen. Handelt es sich hingegen um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (§ 20 WEG Gesetz), gelten andere Kostenregeln (§ 21 WEG Gesetz).

Was die Kostenplanung angeht, gilt: Die Kosten hängen u.a. vom Umfang der Schäden ab (inwieweit ist die Bausubstanz betroffen?), aber auch von der Größe des Balkons, von der Sanierungsmethode, vom vorhandenen Altbelag und ob ein Geländer vorhanden ist. Insbesondere wenn eine energetische Sanierung des Gebäudes oder des Balkons ansteht, können schnell hohe Kosten entstehen, zum Beispiel wenn Wärmebrücken zwischen Balkon und Gebäude behoben werden sollen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass manchmal ein „Abriss mit anschließendem Neubau sogar günstiger sein kann“. Lassen Sie sich auf jeden Fall im Vorfeld fachkundig beraten.

Was aus technischer Sicht zu beachten ist:

Grundsätzlich sollten Sie stets auf Risse in Fliesen und im Putz achten, da in diese Wasser eindringen kann. Diese Durchfeuchtung kann sich beim nächsten Frost „ausdehnen“ und dann noch einen größeren Schaden, z.B. Aufplatzungen,verursachen. Auch den Anschluss an die Wand sollten Wohnungseigentümer*innen stets im Blick haben, ebenso wie das Balkongeländer (hat es zum Beispiel Rost?). Wie Sie Schäden am Balkon feststellen können und welche häufig vorkommen, lesen Sie im Detail in diesem Interview.

Wenn sich Regenwasser auf dem Balkon staut, kann das die Bausubstanz beschädigen. Dann sollten Sie den Wasserablauf überprüfen (lassen). Ist er verstopft, muss er gesäubert werden (das gilt auch für die Regenrinne); wenn er hingegen defekt ist, ist vermutlich eine Erneuerung notwendig.

Zeigen sich Risse im Boden oder lösen sich Fliesen sich ab, kann das darauf hindeuten, dass eine neue Abdichtung notwendig ist. Hierfür können unterschiedliche Abdichtungsarten zum Einsatz kommen. Möglicherweise kommen Sie dabei um die Erneuerung des gesamten Bodenaufbaus nicht herum.