Wenn Balkone in die Jahre gekommen sind, stehen meist Reparaturen oder gar eine umfassende Sanierung an. Da fast alle Teile eines Balkons Gemeinschaftseigentum sind, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die meisten Maßnahmen beschließen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert, welche Schritte hierbei zu beachten sind und was für die Finanzierung und Kostenverteilung gilt.
Balkone sind das ganze Jahr über Wind und Wetter ausgesetzt. Nach einigen Jahren treten daher häufig Schäden auf. Diese sollten möglichst zeitnah behoben werden, damit sie sich nicht vergrößern. Außerdem können Schäden am Balkon ein Sicherheitsrisiko darstellen – fällt beispielsweise ein defektes Balkonteil hinab, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Verkehrssicherheitspflicht insgesamt.
Konstruktive Elemente sind Gemeinschaftseigentum
Zuständig für die meisten Reparaturen und Sanierungen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, denn sämtliche konstruktiven Elemente eines Balkons sind Gemeinschaftseigentum: Brüstung und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen.
Nur der Innenanstrich und der Bodenbelag eines Balkons können zu Sondereigentum erklärt werden – das ist allerdings nur möglich, wenn dies in der Teilungserklärung der WEG vereinbart ist bzw. wird. In diesem Fall müssen beschädigte Fliesen auf dem Balkon von der jeweiligen Wohnungseigentümer:in auf eigene Kosten selbst ausgetauscht werden. Treten umfangreiche bzw. mehrere Schäden auf, wird meist eine umfassende Balkonsanierung nötig.
Die folgenden Schritte sollten Wohnungseigentümergemeinschaften hierbei beachten:
1. Aufnahme der Balkonsanierung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Im ersten Schritt sollte die Verwalter:in den Punkt „Balkonsanierung“ auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen. Wenn Wohnungseigentümer:innen sicher gehen möchten, dass dies auch geschieht, können sie die Verwalter:in kontaktieren und sich die Aufnahme des Tagesordnungspunktes im Vorfeld schriftlich bestätigen lassen.
Um eine professionelle Einschätzung zum Zustand der Balkone und zum Umfang der erforderlichen Sanierung zu erlangen, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter mit der Analyse zu beauftragen. In der Regel ist hierfür ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Nur dann, wenn eine Gefährdung durch die Balkone möglich ist, darf die Verwalter:in ohne Beschluss handeln und ein Gutachten in Auftrag geben (Notmaßnahme).
2. Sanierungsbeschluss fassen: Erhaltungsmaßnahme
Liegen die Ergebnisse der Schadensanalyse vor, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diese in der kommenden Eigentümerversammlung besprechen und auf deren Grundlage einen Beschluss zur Sanierung der Balkone fassen. In aller Regel handelt es sich bei Arbeiten am Balkon um eine Erhaltungsmaßnahme, die Wohnungseigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit der Stimmen beschließen können.
3. Kostenverteilung
Bevor WEGs einen Beschluss über die Sanierung fassen, sollten sie sich unbedingt mit der Frage, wer die Kosten trägt, beschäftigen. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:
• In der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung einer WEG kann geregelt sein, dass Instandsetzungsmaßnahmen am Balkon ausschließlich von der jeweiligen Eigentümer:in alleine bezahlt werden müssen.
• Ist dies nicht der Fall, werden die Kosten für die Balkonsanierung – da es sich um eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum handelt – auf alle Wohnungseigentümer:innen einer WEG nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, also nach Miteigentumsanteilen, verteilt. Dann müssen auch Eigentümer:innen, die gar keinen Balkon haben, für die Sanierung mitbezahlen.
• „Allerdings können Wohnungseigentümergemeinschaften die Kosten durch einen Beschluss auch anders verteilen“, sagt Dr. Sandra von Möller: Werden zum Beispiel nur die Balkone auf der Westseite der Wohnungseigentumsanlage saniert, ist es möglich, die Kosten per Beschluss nur auf die Eigentümer:innen dieser Wohnungen zu verteilen.
In diesem Fall sollten WEGs im Vorfeld überlegen, ob sie in dem Beschluss auch die Kostenverteilung für künftige vergleichbare Maßnahmen, also beispielsweise ganz generell für die Kostenart „Balkonsanierung“, festlegen möchten. „Ein solches Vorgehen schafft Klarheit für spätere Sanierungen“, so von Möller. Andernfalls sollten WEGs darauf achten, ob dies in der Vergangenheit für einen bestimmten Fall bereits beschlossen wurde – und diesen Verteilungsschlüssel in einem neuen Beschluss übernehmen („Maßstabskontinuität“).
Zentral für die Finanzierung: Mit ausreichend hoher Erhaltungsrücklage Sonderumlagen vermeiden
Je nachdem, welche Arbeiten anfallen, kann eine Balkonsanierung für WEGs sehr kostenintensiv sein. Damit keine (hohen) Sonderumlagen beschlossen werden müssen oder gar ein Kredit für die Finanzierung der Maßnahme aufgenommen werden muss, sollten WEGs von vornherein darauf achten, dass die Erhaltungsrücklage ausreichend hoch ist. Die Erhaltungsrücklage von WEGs ist zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude verwendet werden wie zum Beispiel für eine Balkon- oder Tiefgaragensanierung.
Im Idealfall hat die Verwaltung einen Erhaltungsplan inklusive Finanzierungsplan aufgestellt, in dem alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen, unter anderem die Balkonsanierung, auf lange Sicht erfasst sind und welche Kosten hierfür jeweils grob kalkuliert werden. „Das ermöglicht eine langfristige und nachhaltige Instandhaltung des Gebäudes und schützt gleichzeitig die Wohnungseigentümer:innen vor finanziellen Überraschungen“, betont Dr. Sandra von Möller.
Über WiE
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümern, insbesondere von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Vereins unter www.wohnen-im-eigentum.de.