In Wohnungseigentümergemeinschaften war immer wieder umstritten, wann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil rund um ein Steckersolargerät nun für Klarheit gesorgt: Sofern die Maßnahme das Gebäude optisch wesentlich verändert – und zwar dauerhaft – liegt eine bauliche Veränderung vor. Es muss nicht zwingend einen Substanzeingriff ins Gemeinschaftseigentum geben.
Wohnungseigentümer:innen müssen für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum immer zunächst die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen – auch dann, wenn es sich um eine sogenannte privilegierte Maßnahme handelt, auf die Wohnungseigentümer:innen einen Rechtsanspruch haben (§ 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz). Liegt kein Beschluss vor, kann die WEG per Beschluss den Rückbau verlangen und notfalls Klage erheben.
Nicht klar war oft, ob überhaupt eine bauliche Veränderung vorliegt, die das Gemeinschaftseigentum betrifft. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung nun klargestellt, dass eine bauliche Veränderung nur dann vorliegt, wenn eine „gewissen Dauerhaftigkeit“ des Vorhabens besteht (Urteil vom 18.07.2025, Az. V ZR 29/24). Demnach stellt ein Steckersolargerät eine bauliche Veränderung dar – unabhängig davon, ob das Gerät an der Brüstung montiert oder lediglich aufgestellt wird. Ein Substanzeingriff ins Gemeinschaftseigentum muss also nicht gegeben sein.
Streit um Steckersolargerät
Im verhandelten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die von einem Eigentümer die Demontage eines Steckersolargeräts forderte. Diese hatte er auf seinem Balkon installiert, ohne zuvor die Genehmigung der WEG per Beschluss eingeholt zu haben.
Das Steckersolargerät umfasste neun Solarmodule entlang der gesamten Länge des zum Innenhof gerichteten Balkons. Es blieb offen, ob das Gerät direkt an der Balkonbrüstung befestigt oder auf einer separaten Konstruktion auf dem Balkon montiert wurde. Nach dem Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern war das Gerät von außen gut sichtbar und hob sich in der Größe und Farbgestaltung deutlich von den übrigen Balkonen ab.
Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung weitere Beispiele zur Veranschaulichung an. Demnach ist eine Satellitenschüssel auch dann wie eine bauliche Veränderung zu bewerten, wenn die Anlage nur auf dem Balkon steht und nicht mit der Brüstung verbunden ist – da sie in der Regel nicht nur für ein paar Stunden oder Tage, sondern dauerhaft angeschlossen wird. Hingegen ist ein Sonnenschirm, der nur vorübergehend tagsüber aufgestellt wird, nicht wie eine bauliche Veränderung zu bewerten.