12.03.2020. In Berlin gilt seit 23.02.2020 ein Mietendeckel. Das bedeutet: Die Mieten werden für fünf Jahre auf den Stand vom 18.06.2019 eingefroren. Nehmen Sie als Vermieter/in deutlich mehr als nach den neuen Obergrenzen erlaubt, müssen Sie Ihre Forderung sogar absenken. Was Sie jetzt beachten müssen, hat Wohnen im Eigentum zusammengestellt.
Laut dem „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ dürfen Sie als Vermieter/in in Berlin keine höhere Miete als die vom Stichtag 18. Juni 2019 verlangen. Wenn es zwischen dem Stichtag und dem 23.2.2020 einen Mieterwechsel gab, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Auch für Staffel- oder Indexmieten gilt, dass die Miete auf dem Stand des Stichtags eingefroren wird. Das Gesetz legt zudem verbindliche Mietobergrenzen fest, die je nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie variieren. Liegt die eingefrorene Miete mehr als 20 Prozent oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze, kommt auf Sie als Vermieter/in die Pflicht zur Senkung der Miete ab dem 23. 11.2020 zu.
Erst ab 2022 können Sie eine Erhöhung um den Inflationsausgleich, max. jedoch um 1,3 Prozent, vornehmen – das gilt jedoch nicht, wenn dadurch die jeweilige Mietobergrenze überschritten wird. Ein Verstoß gegen das Gesetz kann mit Bußgeldern geahndet werden.
Ausnahmen vom Mietendeckel
Der Mietendeckel gilt nicht für Neubau-Wohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 bezugsfertig geworden sind, auch nicht für Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen. Welche Wohnungen außerdem nicht unter den Mietendeckel fallen, können Sie im Gesetz nachlesen.
Auskunftspflicht für Vermieter
Egal, ob es zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Mietendeckels einen Mieterwechsel gab oder nicht: Sie müssen Ihrem Mieter/Ihrer Mieterin innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, also bis 23. April 2020, unaufgefordert „die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände“ mitteilen. Einen Musterbrief hierfür können Sie auf der Website der Senatsverwaltung Berlin (Brief „Nach § 6 Absatz 4 des MietenWoG Bln“) herunterladen. Aber auch ein formloses Schreiben mit den notwendigen Informationen ist möglich.
Berechnen: Ist die Miete überhöht?
Darüber hinaus sollten Sie prüfen, ob Ihre Miete in Bezug auf die oben genannte Mietobergrenze überhöht ist. Bei den Fragen und Antworten auf der Website der Senatsverwaltung finden Sie unter Punkt 6 und 7 genau beschrieben, wie man die Mietobergrenze berechnet und welche Ausstattungsmerkmale dabei zu berücksichtigen sind (siehe auch das folgende Infoblatt). So erhöht sich z.B. bei Wohnungen mit moderner Ausstattung der Wert der Miete pro Quadratmeter um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).
Bei überhöhter Miete Absenkung ab 23.11.2020
Eine Miete ist laut dem Gesetz überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Eine solche Miete ist verboten – und als Vermieter/in müssen Sie diese absenken. Dieses Verbot gilt allerdings erst ab 23.11.2020. Bitte beachten Sie: Es ist nicht erforderlich, dass Mieter einen Antrag zur Absenkung einer überhöhten Miete stellen, sondern Sie als Vermieter/in sind verpflichtet, diese ggf. selbst zu senken. „Verstöße durch die Vermietenden gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können Mietende beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen“, heißt es auf der Website der Senatsverwaltung.
Nähere Informationen zur Senkung von Bestandsmieten finden Sie bei den Punkten 8 und 9 auf der Website der Senatsverwaltung.
Berliner Mietendeckel umstritten
Der Berliner Mietendeckel ist sehr umstritten, manche Juristen halten das Gesetz für verfassungswidrig, da es einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentum darstelle und da es mit bestehenden Regelungen, die der Bund in Kraft gesetzt hat – Mietpreisbremse und Kappung der Modernisierungskosten - kollidiere. Bundestagsabgeordnete von CDU und FDP haben bereits angekündigt, Klage vor dem Bundesverfassungsgericht einzureichen. Auch die Wohnungswirtschaft sieht das Gesetz kritisch.
Weitere Informationen
- Was gilt, wenn es zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes (23.2.2020) einen Mieterwechsel gab, können Sie auf dem Portal „Was bedeutet der Mietendeckel für Sie?“ der Stadt Berlin nachlesen. Hier finden Sie auch Antworten auf viele weitere Fragen, unter anderem zur Umlage von Modernisierungskosten.
- Sie sind Vermieter/in einer Wohnung in Berlin und haben Fragen zum Mietendeckel? Dann wenden Sie sich an das zuständige bezirkliche Wohnungsamt. Oder holen Sie als Mitglied von Wohnen im Eigentum gern eine kostenfreie telefonische Auskunft von einem unserer Rechtsanwälte ein. Nähere Informationen und Terminvereinbarung