Betreutes Wohnen – auch Service-Wohnen genannt – ist ein Markt mit sehr unterschiedlichen Angeboten. Bevor Senior:innen sich eine entsprechende Wohnung kaufen, sollten sie sich über Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle informieren. Was entspricht den persönlichen Bedürfnissen? Ist ein Angebot mit Pflege-Schwerpunkt gewünscht? Oder benötigen sie in der Wohnung nur wenige Unterstützungsleistungen, gar bloß zusätzlichen Komfort? Welcher Service garantiert wird, aber auch welche Pflichten und Kosten auf die Wohnungseigentümer zukommen, geht oft aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Wunschobjekts hervor.
Wohnen im Eigentum e.V. warnt vor konfliktträchtigen Teilungserklärungen
Einer der wichtigsten Ratschläge von Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) für Wohnungskäufer:innen lautet daher: Prüfen Sie nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsanlage! Diese Urkunden sind das „Kleingedruckte“ bei Wohnungskaufverträgen. In ihnen sollten sich keine Regelungen finden, welche die Wohnungseigentümer benachteiligen und über Jahre knebeln.
„Wir wissen von Fällen, bei denen sich Bauträger mit Betreuungsunternehmen zusammentun und den Notar schon in die Teilungserklärung schreiben lassen, dass alle Wohnungseigentümer in dem Haus einen Betreuungsvertrag mit genau diesem Unternehmen abschließen müssen“, sagt WiE-Rechtsreferent Michael Nack. „Stellt sich die Firma später als teuer oder unzuverlässig heraus, werden Kündigungen mit Verweis auf die Teilungserklärung zurückgewiesen. Und weil die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, scheuen einzelne Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft dann den rechtlichen Konflikt.“
Solche Bindungen können aber unwirksam sein: Bereits 2006 hat der BGH entschieden, dass eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, unwirksam ist (Urteil v. 13.10.2006, V ZR 289/05). Diese Rechtsprechung hat der BGH auch mit einer weiteren Entscheidung aus 2019 fortgeführt (Urteil v. 10.01.2019, III ZR 37/18).
Eine gute Teilungserklärung schafft hingegen Rechtssicherheit und übervorteilt die Wohnungseigentümer:innen dennoch nicht. „Wird eine Eigentumswohnungsanlage für den Zweck des Betreuten Wohnens errichtet, darf und sollte das natürlich auch so in der Teilungserklärung stehen“, so Nack.