Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Fassade durch ein großflächiges Street-Art-Kunstwerk neugestalten lassen – auch gegen den Willen einzelner Eigentümer:innen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, wo die Grenzen der Gestaltungsfreiheit liegen und warum weder persönlicher Geschmack noch ein unvorhersehbares künstlerisches Ergebnis einen Beschluss zu Fall bringen müssen. Das Urteil zeigt, wie weit die Beschlusskompetenz der WEG reicht – und worauf es bei der rechtssicheren Umsetzung von Fassadenkunst ankommt.
Der BGH hatte am 25.09.2025 (V ZR 165/25) über die Anfechtung eines Beschlusses über die Neugestaltung der Fassade einer Wuppertaler WEG zu entscheiden. Er hat dies zum Anlass genommen, um den Rechtsbegriff der „grundlegenden Umgestaltung“ (§ 20 Abs. 4 WEG) zu konkretisieren. Genauer: Wann eine solche grundlegende Umgestaltung nicht vorliegt.
Im konkreten Fall wollten Eigentümer:innen einem Verein gestatten, die Fassade des Gebäudes durch eine internationale Street-Art-Künstlerin auf Vereinskosten gestalten zu lassen. Gegen den Beschluss, mit dem die Fassadenumgestaltung beschlossen wurde, erhob ein Eigentümer Anfechtungsklage. Er war der Meinung, dass die optische Veränderung der Fassade eine grundlegende Umgestaltung sei und der Beschluss darüber hinaus zu unbestimmt sei, weil nicht zuvor festgelegt worden sei, wie genau das Fassadengemälde am Ende aussehen würde.
Beide Argumente ließ der BGH – ebenso wie die Vorinstanzen – nicht gelten.
Optische Veränderungen sind in der Regel keine grundlegende Umgestaltung
Zum einen sei die Änderung der Fassade nur eine optische Veränderung. Optische Veränderungen seien aber regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung. Eine unbillige Beeinträchtigung des klagenden Eigentümers liege auch nicht vor, weil es nicht darauf ankomme, ob das Fassadengemälde einzelnen Eigentümer:innen zusage oder nicht. Mit anderen Worten: Auf den persönlichen Geschmack kommt es nicht an.
Diese Argumentation deckt sich mit der ständigen Rechtsprechung und der Absicht des Gesetzgebers bei der Reform des WEG zum 01.12.2020. Es war gerade das Ziel des Gesetzgebers, bei optischen Veränderungen einen strengen Maßstab dafür anzulegen, wann diese nicht mehr hingenommen werden müssen.
Zum anderen sei der Beschluss auch bestimmt genug. Für die Bestimmtheit reiche es aus, wenn
- die Künstlerin namentlich benannt
- die zu gestaltende Fläche bestimmt
- die Kostentragung geregelt
- und die Dauer des Verbleibs des Gemäldes festgelegt
seien.
Nicht erforderlich sei eine Beschreibung, wie das fertige Kunstwerk am Ende aussehen solle. Denn ein Kunstwerk sei anders zu beurteilen als andere bauliche Maßnahmen, weil die Erschaffung eines Kunstwerks ein kreativer Prozess sei und keine bloße Umsetzung von Vorgaben des Auftraggebers. Zum Wesen der Kunst gehöre es, dass das Ergebnis künstlerischen Schaffens auch für den Auftraggeber nicht immer vorhersehbar sei. Solange die Rahmenbedingungen – Farbgebung, Stil und übrige Gestaltung – festgelegt würden, reiche das nach Auffassung des BGH aus.
WiE empfiehlt: Bei unüblicher Gestaltung möglichst viele Eigentümer:innen mit ins Boot holen
Künstlerische Fassadengestaltung wird zwar eher selten in WEGs vorkommen, das Urteil gibt aber auch darüber hinaus den Weg vor. Die Fassade ist zwingendes Gemeinschaftseigentum, aber ihre Gestaltung ist im wahrsten Sinn des Wortes nicht „versteinert“. Die Mehrheit hat einen weiten Spielraum und über Geschmack lässt sich nicht streiten – jedenfalls ist eine Klage vor Gericht aus diesem Grund nicht erfolgversprechend.
Trotzdem sollten bei einer unüblichen Gestaltung möglichst viele Eigentümer:innen mit ins Boot geholt werden, um langwierige Geschmackskonflikte zu vermeiden, die sich dann in anderen Maßnahmen der WEG ihr Streitventil suchen.
Geht es um Kunstwerke, sollte auch das Urheberrecht beachtet werden. Denn Fassadengemälde können gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 UrhG „Werke der bildenden Künste“ sein, und ihre Urheber können die Beeinträchtigung ihrer Werke grundsätzlich gemäß § 14 UrhG verbieten. Im vorliegenden Fall stand bereits fest, dass das Kunstwerk nach fünf Jahren entfernt werden darf. Um sich die uneingeschränkten Rechte an der Fassadengestaltung zu bewahren, sollte mit einer ausführenden Künstler:in immer eine klare Vereinbarung getroffen werden, wonach die Fassade – gegebenenfalls nach Ablauf einer bestimmten Zeit – auch ohne deren Zustimmung wieder verändert und das Gemälde entfernt werden darf.