Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil die Rechte von Vermieter:innen gestärkt: Mieter:innen haben demnach zwar einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung, wenn ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Eine Gewinnerzielung der Mieter:in durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon aber nicht umfasst.
Der Wunsch der Wohnraummieter:in nach einer Verringerung der von ihr zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob sie auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung der Mieter:in durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.
Der Fall:
Aufgrund eines Auslandaufenthalts hatte ein Mieter seine Zwei-Zimmer-Wohnung für mehrere Jahre untervermietet. Für die ersten eineinhalb Jahre hatte er eine Erlaubnis zur Untermiete eingeholt. Da sich sein Auslandsaufenthalt verlängert hat, hat er die Wohnung erneut untervermietet, ohne eine weitere Erlaubnis einzuholen. Er nahm dafür eine Nettokaltmiete von 962 Euro – obwohl er selbst nur 460 Euro monatlich bezahlte. Nachdem die Vermieterin den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, kündigte sie den Mietvertrag und verlangte die Räumung.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage der Vermieterin zunächst ab. Das Landgericht änderte das Urteil und verurteilte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Landgericht erkannte zwar an, dass Mieter:innen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, die Gewinnerzielung aber kein solches berechtigtes Interesse sei. Mit der zugelassenen Revision beim BGH begehrte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Das Urteil – Was gilt für Untervermietungen?
Vermieter:innen dürfen nicht pauschal eine Untervermietung verbieten. Eine Mieter:in kann von ihrer Vermieter:in die Erlaubnis zur Untervermietung nur verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran hat (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob ein solches Interesse vorliegt, hängt davon ab, wie die Vorschrift des § 553 BGB auszulegen ist. Dabei sind auch die Erwägungen des Gesetzgebers zu berücksichtigen, so der BGH in seinem Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23).
Ziel einer Untervermietung sei es, einer Mieter:in die Wohnung zu erhalten, wenn sich ihre Lebensumstände wesentlich ändern, zum Beispiel durch einen längeren Auslandsaufenthalt. Ein berechtigtes Interesse der Mieter:in liege, so der BGH, auch dann vor, wenn sie durch die Untervermietung ihre eigenen Mietkosten senken möchte. Der Zweck der Untervermietung bestehe hingegen nicht darin, „dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen“. Dies sah der BGH hier als gegeben an. Der Beklagte habe mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Im entschiedenen Fall lag die Untermiete mehr als doppelt so hoch wie die Miete.
Ob ein berechtigtes Interesse auch schon deshalb nicht besteht, weil die Höhe der Untermiete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt – sofern diese in dem jeweiligen Gebiet gilt –, hat der BGH offengelassen, weil es im entschiedenen Fall nicht mehr darauf ankam. Allerdings hatte zuvor das Landgericht Berlin bei der Höhe der Untermiete einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gesehen.
Möblierungszuschlag
Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass es bisher keine gesetzlichen Vorgaben für Möblierungszuschläge gibt. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Höhe der Untermiete auch damit gerechtfertigt, dass die Wohnung möbliert sei, konnte die Angemessenheit des Möblierungszuschlags aber nicht darlegen.
Hinweise von WiE:
- Als Vermieter:in können Sie eine Untervermietung nicht pauschal verbieten. Sofern ein berechtigtes Interesse Ihrer Mieter:in daran vorliegt, müssen Sie die Untervermietung erlauben (§ 553 BGB). Dies gilt allerdings gemäß BGB nicht, wenn in der Person, der die Wohnung untervermietet werden soll, ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder Ihnen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
- Wichtig: Die Mieter:in muss zunächst Ihnen als Vermieter:in ihr berechtigtes Interesse darlegen und Ihre Erlaubnis einholen. Dazu gehört auch, die Person konkret zu benennen, die als Untermieter:in einziehen soll, da Sie sonst nicht beurteilen können, ob Sie die Erlaubnis verweigern dürfen. Die Erlaubnis darf aber nicht verweigert werden, wenn das gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen würde.
- Grundsätzlich haben Sie als Vermieter:in bei Vorliegen eines berechtigten Interesses der Mieter:in keinen Anspruch auf Erlöse, die die Mieter:in durch die Untervermietung erzielt. Sie können aber mit Ihrer Mieter:in einen Untermietzuschlag vereinbaren, wenn die Erlaubnis sonst nicht zumutbar wäre. Dies ist aber stets eine Einzelfallfrage.
- Allein das Interesse an Gewinnerzielung stellt kein berechtigtes Interesse der Mieter:in dar. Sie als Vermieter:in können in solchen Fällen jedoch überlegen, die Untervermietung dennoch zu erlauben – etwa gegen eine Beteiligung am Erlös, den die Mieter:in erzielt. Hier dürfte aber die Mietpreisbremse sowohl dem Untermietvertrag als auch der Änderung des Mietvertrags eine Grenze setzen, die Sie beachten sollten.