02.03.2020. Nachbarn haben laut einem aktuellen BGH-Urteil kein Recht aus Gewohnheit, ein fremdes, angrenzendes Grundstück zu durchqueren. WiE erläutert das Urteil und gibt Tipps.
Im vorliegenden Fall hatten die Eigentümer von drei Häusern geklagt, deren Grundstücke nebeneinander liegen und deren – baurechtlich nicht genehmigte – Garagen im rückwärtigen Teil nur über ein benachbartes Grundstück erreicht werden können. Jahrzehntelang wurde die Nutzung dieses Weges von dem Grundstückseigentümer geduldet. Doch 2016 kündigte er an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage.
Die klagenden Eigentümer beriefen sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht, und verlangten, dass der Beklagte die Sperrung des Weges auf seinem Grundstück aufhebt. Das Landgericht Aachen (11. 10. 2017, Az. 11 O 157/17) gab den klagenden Eigentümern Recht. Das Oberlandesgericht Köln (1.6. 2018, Az.16 U 149/17) bestätigte das Urteil und wies die Berufung zurück – mit der Begründung, dass die Kläger aufgrund eines Gewohnheitsrechts zur Nutzung des Weges berechtigt seien.
Daraufhin zog der Grundstückseigentümer vor den Bundesgerichtshof, der die beiden vorherigen Urteile nun aufhob. Demnach können sich die Kläger nicht auf Gewohnheitsrecht berufen. „In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn“, heißt es in dem Urteil (24.1. 2020, Az. V ZR 155/18).
Nun muss das Oberlandesgericht Köln prüfen, ob den Klägern gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht. Dies könne allerdings, so der BGH, an der mangelnden baurechtlichen Genehmigung der Garagen scheitern.
WiE rät:
- Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie, ob eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) an dem Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Eine Grunddienstbarkeit kann zum Beispiel ein Wegerecht (Begehen oder Befahren) sein oder ein Leitungsrecht, das das Verlegen von Strom- oder Wasserleitungen unter dem Grundstück erlaubt. Ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, kann das den Wert des Grundstücks mindern.
- Insbesondere wenn Sie ein sogenanntes Hinterliegergrundstück erwerben möchten, achten Sie aber andererseits darauf, dass ein Wegerecht und möglicherweise auch ein Leitungsrecht für Sie im Grundbuch eingetragen wird. Hinterliegergrundstücke haben keinen direkten Zugang zur Straße und sind nur über ein anderes Privatgrundstück erreichbar.
- Als Nutzer/in eines Weges oder einer Zufahrt auf einem fremden Grundstück sind Sie dazu angehalten, das Wegerecht grundsätzlich schonend auszuüben (§ 1020 BGB). Sie sollten also nicht unnötig auf dem Weg Ihres Nachbarn hin- und herfahren.
- Räumen Sie Ihrem Nachbarn ein Wegerecht ein, können Sie fordern, dass er/sie sich an der Unterhaltung und Instandsetzung des Weges beteiligt (siehe auch BGH, 12.11.2004, Az. V ZR 42/04). Das gilt natürlich auch anders herum. Bei der Bestellung eines Wegerechts ist es daher sinnvoll, gleich auch zu regeln, wer für den Unterhalt und die Reinigung zuständig ist.
- Bei Fragen nehmen Sie gerne unsere für Mitglieder kostenlosen telefonischen Rechtsauskünfte in Anspruch.