Der Bundesgerichtshof (BGH) hat wichtige Grundsätze zum Stimmrecht in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) klargestellt. Demnach kann das Stimmrecht von Sondereigentümer:innen nur dann objektbezogen beschränkt werden, also beispielsweise nur auf Angelegenheiten des „Objekts Tiefgarage“, wenn der Umfang eindeutig formuliert ist. Allerdings gibt es Ausnahmen für grundlegende Fragen wie Verwalterbestellung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung – hier müssen alle Eigentümer:innen mitstimmen dürfen.
Jede Eigentümer:in einer Wohnung oder eines Teileigentums wie einem Tiefgaragenstellplatz ist grundsätzlich bei Entscheidungen in der WEG stimmberechtigt - gesetzlich gilt nämlich das Kopfstimmrecht – jede Eigentümer:in hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten der WEG ihm gehören (§ 25 II Wohnungseigentumsgesetz). Das soll gewährleisten, dass alle Wohnungseigentümer:innen bei Entscheidungen gleichmäßig vertreten sind. Alternativ kann die Gemeinschaftsordnung der WEG abweichende Stimmrechte vorsehen. Dies orientieren sich dann beispielsweise am Miteigentumsanteil, der sich häufig nach der Wohnfläche berechnet (Wertprinzip), oder an der Anzahl der Sondereigentumseinheiten (Objektprinzip).
Auch Eigentümer:innen von Tiefgaragenplätzen dürfen bei Kernentscheidungen der WEG mitbestimmen
Allerdings hat die WEG Grenzen zu beachten, wenn sie die Stimmrechte einzelner Wohnungseigentümer:innen begrenzen möchte. Mit dem aktuellen Fall hat der BGH (Urteil vom 27.02.2026, AZ V ZR 189/24) das Recht zur Beschlussfassung bei elementaren Mitgliedschaftsrechten der WEG-Mitglieder gestärkt. Sondereigentümer:innen, die nur über einen Stellplatz verfügten, aber nicht über Wohnungseigentum, wurden im konkreten Fall bei Beschlüssen über Wirtschaftsplan und Einbau eines Briefkastens nicht beteiligt. Hintergrund war eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die das Stimmrecht der Stellplatzeigentümer:innen auf „Angelegenheiten der Tiefgarage“ beschränkt hatten.
Das ist nicht rechtens, entschied der BGH, hob das Urteil des Instanzgerichts auf und verwies den Rechtsstreit dahin zurück. Fazit: Bei der Abstimmung über den Wirtschaftsplan 2023 hätten die Stimmen der Stellplatzeigentümer:innen gezählt werden müssen. Die vorgenommene Einschränkung des Stimmrechts war nicht zulässig.
Objektbezogene Beschränkung muss sich konkret aus der Gemeinschaftsordnung ergeben
Eine objektbezogene Beschränkung des Stimmrechts ist laut BGH zwar grundsätzlich per Vereinbarung möglich – zum Beispiel, wenn es nur um Angelegenheiten geht, die eine spezielle Untergemeinschaft betrifft. Ein einfacher WEG-Beschluss reicht allerdings dafür nicht. Und: Der Umfang muss sich laut BGH aber konkret aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. „Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung unwirksam“, heißt es im Urteil. Zudem muss die Klausel so formuliert sein, dass sie auch reine Stellplatzeigentümer:innen nicht von elementaren Mitgliedsfragen wie Verwalterbestellung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ausschließt – ansonsten ist die Klausel nichtig, wie im vorliegenden Fall.
Ob auch die im konkreten Fall von der WEG gefassten Beschlüsse zur Verwalterbestellung und Briefkastenanbau nichtig sind, muss nun allerdings noch das Landgericht entscheiden – hier kommt es darauf an, ob sich das Abstimmungsergebnis mit den Stimmen der Stellplatzeigentümer:innen geändert hätte.
Das Urteil des BGH im Volltext finden Sie hier.