Möchten Wohnungseigentümer:innen eine bauliche Veränderung in der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen, müssen sie dieser vorab die Möglichkeit geben, sich mit der Sache zu befassen. Erst dann können sie versuchen, den Anspruch gerichtlich durchsetzen – falls die WEG ihren Antrag abgelehnt hat. Wie konkret die Gemeinschaft zuvor informiert werden muss, hat der BGH vor kurzem entschieden. Es dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. WiE empfiehlt dennoch, die Gemeinschaft so konkret wie möglich zu informieren.
Wohnungseigentümer:innen haben die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage zu erheben – mit dem Ziel, dass das Gericht einen abgelehnten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt. Allerdings müssen Kläger:innen zuvor versucht haben, bei der Gemeinschaft auf den Beschluss hinzuwirken – dies wird auch Vorbefassungsgebot genannt. Andernfalls ist eine Beschlussersetzungsklage nicht zulässig. . Diese Regelung soll verhindern, dass Eigentümer:innen direkt vor Gericht ziehen, ohne der Eigentümergemeinschaft die Chance zu geben, den von ihnen gewünschten Beschluss zu fassen.
Bisher war allerdings ungeklärt, wie ausführlich der Beschlussantrag sein muss, also welche Unterlagen, zum Beispiel Gutachten, bei der Gemeinschaft eingereicht werden müssen. Der BGH hat für bauliche Veränderungen nun klargestellt (Az. V ZR 86/24), dass es ausreicht, wenn der Beschlussantrag hinreichend klar formuliert wird – auch dann, wenn keine weiteren Informationen und Nachweise zu Auswirkungen und zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorliegen.
BGH: Keine überzogenen Anforderungen
Im verhandelten Fall hatte ein Eigentümer beantragt, ihm „die Montage von vier Wohnraumentlüftungen mit außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen und hierzu erforderlichen Fassadenbohrungen unter Einhaltung des KfW-Standards zu gestatten“. Als einzige Unterlagen zu diesem Antrag hatte er ein Foto beigefügt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte den Beschluss ab. Der Eigentümer erhob daraufhin Beschlussersetzungsklage, hatte aber beim Amts- und beim Landgericht keinen Erfolg. Der BGH war anderer Meinung. Zumindest sei die Vorbefassung ausreichend. Denn diese setzt nur voraus, dass der Antrag so, wie er durch das Gericht ersetzt werden soll, schon einmal der Gemeinschaft zur Beschlussfassung vorlag.
Ob der Eigentümer im beschriebenen Fall Recht bekommt und seine Entlüftungsanlagen montieren darf, ist damit zwar noch nicht entschieden – aber das Landgericht muss sich zumindest inhaltlich mit „der Sache“ auseinandersetzen. Der klagende Eigentümer muss spätestens dann konkret darlegen – ggf. auch zu beweisen – dass die bauliche Maßnahme die anderen Eigentümer:innen nicht beeinträchtigt und deshalb ein Anspruch auf Zustimmung besteht.
WiE empfiehlt: Am besten von Beginn an konkret werden
Fügen Sie Ihrem Beschlussantrag am besten gleich weitere Informationen und Unterlagen hinzu – zumindest solche, von denen Sie erwarten sollten, dass die anderen Eigentümer:innen sie sehen wollen. Denn wenn Sie keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorlegen, werden Sie es spätestens in einem Rechtsstreit, der möglicherweise folgt, tun müssen.
Sie müssen in Ihrem Beschlussantrag keine überzogenen Anforderungen erfüllen, aber sollten darauf achten, möglichst schon im Vorfeld Bedenken von Miteigentümer:innen auszuräumen. Zum Beispiel ist ein Gutachten vielleicht nicht nötig, wenn Sie versichern und sich dazu ausdrücklich verpflichten, die Arbeiten durch einen Fachhandwerker auszuführen und für Mängel einzustehen.