03.08.2020. Sie haben Ihren Mietern eine unrenovierte Wohnung übergeben? Dann müssen Sie damit rechnen, dass diese Schönheitsreparaturen von Ihnen verlangen, sobald sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug noch wesentlich verschlechtert hat. Immerhin müssen Mieter dann auch einen Teil der anfallenden Kosten tragen, in der Regel die Hälfte. Das hat sich aus zwei neuen Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs ergeben (BGH, 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) – in Verbindung mit weiteren Entscheidungen aus 2015.
Vermieter müssen Wohnungen bei wesentlicher Verschlechterung renovieren
In seiner Begründung argumentiert der Bundesgerichtshof wie folgt: Nur weil eine Wohnung vertragsgemäß unrenoviert übergeben wurde, bedeute das nicht, dass Instandhaltungsansprüche von Mietern von vorneherein ausgeschlossen seien. Vielmehr treffe Vermieter eine Instandhaltungspflicht, „wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat“. Da die Ausführung der Schönheitsreparaturen allerdings zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands führe, müssten sich die Mieter „in angemessenem Umfang“ an den Kosten beteiligen, was in der Regel eine Aufteilung der Kosten je zur Hälfte bedeute.
In beiden vor dem BGH verhandelten Fällen hatten Mieter fast 15 bzw. 20 Jahre nach ihrem Einzug von ihren Vermietern Renovierungsarbeiten verlangt. Im ersten Fall (BGH, Az. VIII ZR 163/18) forderte der Kläger von seiner Vermieterin vor Gericht einen Kostenvorschuss in Höhe von rund 7.300 Euro, um Tapezier- und Anstricharbeiten durchführen zu lassen. Auch im zweiten Fall (VIII ZR 270/18) forderte der Mieter von der Vermieterin die Ausführung von Malerarbeiten.
Keine einfache Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter bei unrenovierten Wohnungen
Verständlicher werden diese Entscheidungen im Zusammenhang mit der weiteren Rechtsprechung: Grundsätzlich dürfen Sie als Vermieter/in Ihre Pflicht zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf Ihre Mieter abwälzen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof bereits 2015 entschieden, dass eine solche Klausel bei Wohnungen, die unrenoviert übergeben wurden, unwirksam ist, wenn die Mieter von Ihnen keinen angemessenen Ausgleich für Schönheitsreparaturen erhalten (siehe BGH, 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14; Az. VIII ZR 242/13; Az. VIII ZR 21/13). Denn Ihnen als Vermieter/in kommt es ja zugute, wenn die Wohnung, die Sie unrenoviert übergeben haben, von Mietern verschönert wird.
WiE rät: Wohnungen eher nicht unrenoviert übergeben
Für Sie als Vermieter/in ist es nach dem aktuellen BGH-Urteil noch weniger empfehlenswert, eine Wohnung unrenoviert an Mieter zu übergeben. Denn mit renovierten Wohnungen gehen Mieter sorgfältiger um, der Wert Ihrer Immobilie bleibt besser erhalten. Zudem können Sie die Schönheitsreparaturen dann wirksam auf die Mieter abwälzen.
- Die Frage der Schönheitsreparaturen ist häufig Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Lesen Sie ein Interview mit Rechtsanwalt und WiE-Berater Christian Carstens über Muster-Mietverträge.
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