16.01.2025. Erneut hat sich der Bundesgerichtshof vor kurzem mit der Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln befasst. In seinem Urteil stellt er klar, dass Wohnungseigentümer:innen, die sich gegen eine geänderte Kostenverteilung wehren möchten, dies nur tun können, indem sie den ursprünglichen Beschluss anfechten – nicht jedoch nachfolgende Beschlüsse, die diesen geänderten Kostenverteilungsschlüssel umsetzen.

§ 16 Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Bereits im März 2024 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Thematik beschäftigt (Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23) . In dem Urteil stellte er klar, dass eine Änderung von in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüsseln grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn einzelne Eigentümer:innen dadurch erstmals mit Kosten belastet werden (wir berichteten).

Darum ging es nun erneut in einer aktuellen Entscheidung vom 15.11.2024 (Az. V ZR 239/23). Der BGH führt darin seine Rechtsprechung zu dem Thema konsequent fort und stellt klar, dass Wohnungseigentümer:innen nur den ursprünglichen Beschluss, der einen Kostenverteilungsschlüssel ändert, anfechten können, nicht jedoch sich daraus ergebende (nachfolgende) Beschlüsse über Sonderumlagen oder Nachforderungen aus der Jahresabrechnung.

Denn diese entsprechen laut BGH ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie nur den bereits bestandskräftigen „Ursprungs“-Beschluss umsetzen. Daraus folgt: Einwendungen gegen die spätere Anwendung des Verteilungsschlüssels sind von den Gerichten nicht mehr zu prüfen, das heißt eine Anfechtungsklage gegen spätere Beschlüsse ist von vorneherein aussichtslos.

Was war passiert?

Im verhandelten Fall war in der Teilungserklärung der WEG der Eigentümerin des Dachgeschosses (der Bauträgerin) gestattet worden, dieses auszubauen. Nach Aufteilung der Dachgeschossflächen in 15 weitere Sondereigentumseinheiten erwarben die Kläger eine dieser Einheiten. In der Teilungserklärung ist vereinbart worden, dass die Eigentümerin des Dachgeschosses kein Hausgeld und keine Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu zahlen hat, solange die Einheit nicht an die Ver- und Entsorgungsleitungen des Hauses angeschlossen ist. Das sollte auch für die aus dieser Einheit hervorgegangenen neuen Einheiten gelten. Die Bauträgerin hatte sich in einem Nachtrag verpflichtet, das Sondereigentum bis Ende Februar 2020 fertigzustellen. Das geschah aber nicht.

Die Eigentümerversammlung beschloss deshalb im Juni 2021, die Kostenverteilung zu ändern: Auch die Eigentümer*innen der noch nicht fertiggestellten Dachgeschosswohnungen sollten künftig nach ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beteiligt sein. Der Beschluss wurde bestandskräftig.

Auf der Basis dieses Verteilungsschlüssels wurden die Kläger im Jahr 2022 erstmals mit den Hausgeldvorauszahlungen sowie mit einer Sonderumlage belastet. Gegen beide Beschlüsse erhoben die Kläger Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht wies die Klagen ab, während das Landgericht die Beschlüsse für ungültig erklärte. Der BGH hob am 15.11.2024 das Berufungsurteil auf und stellte damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her. Die Beschlüsse sind damit gültig.

Das sollten Sie beachten:

  • Möchte Ihre WEG einen Kostenverteilungsschlüssel andern, sollten Sie sich sofort mit der Frage auseinandersetzen, ob die geplante Änderung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder unzumutbar oder treuwidrig sein könnte – nicht erst dann, wenn erstmals Zahlungspflichten festgesetzt werden. Ist die Änderung bereits beschlossen und Sie möchten rechtlich dagegen vorgehen, müssen Sie innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat Anfechtungsklage erheben.
  • Viele Sonderregelungen zur Kostenverteilung führen in WEGs meistens nicht zu mehr Verteilungsgerechtigkeit, sondern zu mehr Verwirrung, da es unübersichtlich wird – das kann Unstimmigkeiten oder gar Streit hervorrufen.
  • Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, reicht es im Vorfeld nicht aus, nur einen Blick in die Teilungserklärung zu werden. Denn die die dort festgelegten Verteilungsschlüssel können durch Beschlüsse bereits überholt sein. Ein Blick in die Beschlusssammlung ist daher immer zu empfehlen.