Achtung, die WEGesetz-Reform tritt in großen Teilen am 1. Dezember 2020 in Kraft! Alle Inhalte beziehen sich hier noch auf die Rechtslage vor der Reform – wenn nicht anders vermerkt!

07.10.2020. Wenn in Ihrer Teilungserklärung eine „verwaltungsmäßige und instandhaltungsmäßige Trennung″ in selbständige Untergemeinschaften (UG) vereinbart ist, müssen Sie davon ausgehen, dass auch die Kosten für Maßnahmen zur erstmaligen mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums einer Untergemeinschaft unter die Kostentrennung fallen. Das hat der BGH in einem aktuellen Urteil klargestellt.

Das heißt für Sie: Nicht nur spätere Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum Ihrer Untergemeinschaft, sondern auch Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel daran müssen dann ausschließlich von den Eigentümern dieser UG getragen werden.

Für WEGs mit mehreren Gebäuden werden in Teilungserklärungen oft sogenannte Untergemeinschaften etabliert, die separat bewirtschaftet werden sollen. Auf diese Weise können die Kosten der Instandhaltung und -setzung und weitere Gemeinschaftskosten, die den einzelnen Gebäuden zugeordnet werden, auf die nur zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörenden Eigentümer umgelegt werden. Kritisch daran ist, dass nicht immer klar ist, was genau unter die Kostentrennung fällt. Das zeigte sich zuletzt an dem folgenden vom Bundesgerichtshof (BGH) ergangenen Urteil.

Der Fall: Streit um die Verteilung von Sanierungskosten

In dem verhandelten Fall (BGH, 26.06.2020, Az. V ZR 199/19) besteht die Wohnanlage einer WEG aus vier Häusern und einer Tiefgarage. Die Häuser A, B und D sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das Haus C, ein Altbau, saniert wurde. In der Teilungserklärung der WEG sind Untergemeinschaften verankert. Eingangs wird dort festgehalten, dass die Wohnanlage „verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig“ in fünf selbständige Gemeinschaften in der Weise geteilt wird, dass die fünf Verwaltungseinheiten wirtschaftlich gesehen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde.

Weil in Haus C nach der Sanierung Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren, wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, einen Sachverständigen mit einer gründlichen Mauerwerksdiagnostik und der Erstellung eines Sanierungskonzepts für das Haus C zu beauftragen. Die Kosten hierfür – maximal 18.000 Euro – sollten ausschließlich aus der Instandhaltungsrücklage des Hauses C beglichen werden. Diesen Beschluss hatte eine Wohnungseigentümerin aus Haus C angefochten. Sie argumentierte, dass die Kosten für die Instandsetzung der Feuchtigkeitsschäden von allen Wohnungseigentümern getragen werden müssten – und nicht nur von den Eigentümern der Untergemeinschaft Haus C. Ihre Begründung: Die Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums fallen nicht unter die Kosten für „spätere Instandsetzungsmaßnahmen“. Die Regelung in der Teilungserklärung beziehe sich aber nur auf Instandsetzungen, nicht jedoch auf Kosten wegen ursprünglicher Herstellungs- oder Baumängel.

Das Urteil: „Instandsetzung“ ist weit zu verstehen

Das sieht der Bundesgerichtshof jedoch anders. Er versteht unter „Instandsetzungsmaßnahmen“ nicht nur Maßnahmen an einer zuvor bereits einmal mangelfrei hergestellten Wohnanlage, sondern auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel, also die erstmalige mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Demnach haben ausschließlich die Eigentümer der Untergemeinschaft Haus C die Kosten für die Sanierung zu tragen. Entscheidend für diese weite Auslegung der Teilungserklärung war, dass „die Kosten den Verwaltungseinheiten eindeutig zugeordnet werden können“. Bei getrennten Baukörpern könne daran kein Zweifel bestehen, stellt der BHG klar.

Jede Untergemeinschaft solle dann für „ihr“ Haus zuständig sein, ganz gleich, welche Ursache auftretende Mängel haben, so der BGH. Eine Vielzahl auch später nötig werdender Instandsetzungen haben nämlich ihre Ursache in Baumängeln, also Fehlern bei der Errichtung oder Sanierung. „Die in der Teilungserklärung als zentrale Leitlinie vorgegebene wirtschaftliche Trennung der Verwaltungseinheiten, auf die sich die Erwerber verlassen dürfen, würde deshalb in gravierender Weise ausgehöhlt, wenn anfängliche Mängel ausgenommen wären“, heißt es in dem Urteil.

Tipp: Streit vermeiden und Kostenregelungen beschließen

Sinn machen Untergemeinschaften vor allem dann, wenn eine Wohnungseigentumsanlage Baukörper umfasst, die unterschiedlich ausgestattet sind (zum Beispiel wenn ein Gebäude eine Tiefgarage, das andere lediglich Stellplätze hat) und die getrennt bewirtschaftet werden sollen.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht aber keine Untergemeinschaften vor. Da es an einer gesetzlichen Regelung fehlt, sind Klauseln zu Untergemeinschaften in Teilungserklärungen streitträchtig – und häufig sogar nichtig, auch wenn das im beschriebenen Fall nicht so war. Jedenfalls möchten Sie als Eigentümer beim Beschluss von Maßnahmen keine bösen Überraschungen durch Anfechtungsverfahren erleben.

Damit es bei der Aufteilung der Kosten innerhalb einer Untergemeinschaft nicht zu Unklarheiten oder Streitigkeiten kommt, ist es ratsam, zumindest bei größeren Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen sich nicht allein auf die Teilungserklärung zu verlassen. Für die Finanzierung der Maßnahme kann Ihre WEG einen entsprechenden UG-internen Verteilungsschlüssel zusätzlich beschließen

WiE empfiehlt: Teilungserklärung vor Kauf überprüfen lassen

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und in der Teilungserklärung tauchen Untergemeinschaften auf? Dann sollten Sie die möglichen Folgen mit einem unabhängigen Rechtsberater besprechen oder lassen Sie Ihre Teilungserklärung von Wohnen im Eigentum e.V. überprüfen. Weitere Informationen zu Untergemeinschaften und den damit verbundenen Risiken lesen Sie im WiE-Ratgeber „Wie Sie das Miteinander gebacken bekommen“ ab Seite 66. Hier finden Sie auch Beispiele von Klauseln, die nicht detailliert genug ausformuliert sind, und die Untergemeinschaften und die vermeintliche Kostenteilung kippen können.

Nehmen Sie auch gern die für WiE-Mitglieder kostenlosen Rechtsauskünfte in Anspruch. Nähere Informationen und Terminvereinbarung