Viele Wohnungseigentümer:innen kennen das Problem: Bei teuren Sanierungen sollen plötzlich alle Wohnungen den gleichen Betrag zahlen – unabhängig davon, wie groß die eigene Einheit ist. Für Eigentümer:innen kleinerer Wohnungen kann diese Verteilung nach dem Objektprinzip schnell zu einer spürbaren Mehrbelastung führen. Mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun wichtige Grenzen für diese in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) verbreitete Praxis gezogen.
Der BGH stellt klar: Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss erlaubt, darf dies nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer:innen führen.
BGH: Mehrbelastung von 55 Prozent müssen Kläger nicht hinnehmen
In einer Wohnanlage mit 15 unterschiedlich großen Wohnungen beschlossen die Eigentümer:innen die Finanzierung einer Heizungserneuerung über eine Sonderumlage von 25.000 Euro. Die Wohnungen hatten Miteigentumsanteile zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 MEA. Die Kosten sollten zu gleichen Teilen auf alle Wohnungen verteilt werden. Das hätte bedeutet, dass der Kläger 1.666,67 Euro hätte zahlen müssen statt 1.075 Euro, wenn nach Miteigentumsanteilen verteilt würde. „Eine solche Mehrbelastung von rund 55 Prozent müssten die Kläger nicht hinnehmen“, so der BGH.
Abweichende Kostenverteilung muss sachgerecht sein
Der BGH hob hervor, dass Wohnungseigentümer:innen zwar nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel beschließen können. Diese Beschlusskompetenz sei jedoch an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden.
Nach Auffassung des Gerichts widerspricht eine Verteilung von Erhaltungskosten nach Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind. Größere Wohnungen profitieren typischerweise stärker von einer Modernisierung oder Instandsetzung, da sich Wertsteigerung, Nutzungsvorteile, Kosteneinsparungen und mögliche Mieteinnahmen stärker auswirken.
Wem das Gebäude „mehr gehört“, der muss auch mehr bezahlen, so der BGH. Im aktuellen Fall hat der BGH an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da die konkrete Wohnfläche noch unklar war.
Für Erhaltungsmaßnahmen, die alle Eigentümer:innen betreffen, bleibt die Verteilung nach Fläche meist der richtige Maßstab
Die Entscheidung stärkt insbesondere Eigentümer.innen kleinerer Wohnungen. Gleichzeitig erhöht sie die Anforderungen an Verwalter:innen und Beiräte bei der Vorbereitung von Beschlüssen über Sonderumlagen und Kostenverteilungen.
Nach der Entscheidung des BGH bleibt bei klassischen Erhaltungsmaßnahmen die Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen regelmäßig der rechtssichere Maßstab. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen wie Heizungserneuerungen, Dachsanierungen oder Fassadenarbeiten, bei denen größere Wohnungen typischerweise stärker profitieren.
Eine Verteilung nach Einheiten kommt bei solchen Maßnahmen deshalb nur noch ausnahmsweise in Betracht, etwa wenn sämtliche Wohnungen ungefähr gleich groß sind oder alle Eigentümer:innen in identischem Umfang von der Maßnahme profitieren wie etwa bei den Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Welche Kostenverschiebung noch akzeptabel ist, beurteilen die Instanzgerichte unterschiedlich. Der BGH stellt aber fest, dass eine solche Mehrbelastung „beim allgemeinen Wechsel des Verteilungsschlüssels für alle Erhaltungsmaßnahmen hin zum Objektprinzip schon bei geringfügigen Kostensteigerungen von um die 5 % für die kleineren Einheiten nicht hingenommen werden“ müsse.
Das Urteil stärkt kleinere Wohnungseigentümer:innen
Das Urteil konkretisiert die Grenzen der Mehrheitsmacht innerhalb der WEG. Beschlüsse über Kostenverteilungen müssen künftig stärker an der tatsächlichen Vorteilslage der Eigentümer:innen ausgerichtet werden. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies: Vereinfachung darf nicht zulasten einzelner Eigentümer:innen gehen. Wer von gemeinschaftlichen Maßnahmen stärker profitiert, muss regelmäßig auch einen höheren Kostenanteil tragen.