07.04.2022. Die Neubestellung einer Verwaltung und ggf. auch Abberufung einer Verwaltung war für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in der Corona-Pandemie nicht möglich, da keine Eigentümerversammlung stattfinden konnte oder keine einberufen wurde. Um zu verhindern, dass WEGs plötzlich ohne Verwalter dastanden und damit handlungsunfähig werden würden, wurde im März 2020 eine gesetzliche Sonderregelung eingeführt.[1] Danach blieb die bisherige Verwaltung weiter im Amt. Diese Sonderregelung endet am 31.08.2022. Viele WEGs fragen sich jetzt: Was gilt ab dem 01.09.2022? Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert.
Blieben WEG-Verwaltungen allein aufgrund der pandemiebedingten Sonderregelung im Amt, dann sollten sich die betroffenen WEGs jetzt unbedingt mit dem Thema befassen. Wollen sie sich von ihrer Verwaltung trennen, dann sollten sie sich keinesfalls darauf verlassen, dass die Amtszeit ihrer Verwaltung automatisch am 31.08.2022 endet. Warum? Aktuell bestehen unterschiedliche Rechtsauffassungen über die gesetzliche Sonderregelung: Die einen Juristen gehen davon aus, dass die Verwalterbestellung automatisch am 31.08.2022 endet, weil das Gesetz nur bis zu diesem Datum gilt. Andere vertreten die Meinung, dass die Verwaltungen auch nach diesem Zeitpunkt weiter im Amt bleiben bis sie entweder abberufen werden oder ihr Amt niederlegen.
Da es zu dieser Frage bisher keine „gefestigte“ Rechtsprechung gibt, ist es ratsam, vorsorglich einen Abberufungsbeschluss zu fassen, rät Wohnen im Eigentum. „Damit sind WEGs dann auf jeden Fall auf der sicheren Seite“, sagt Michael Nack, Rechtsreferent bei WiE. Die Abberufung des Verwalters können WEGs jederzeit beschließen – das ermöglicht das neue Wohnungseigentumsgesetz nach § 26 Abs. 3 WEGesetz, das seit 01.12.2020 in Kraft ist. Zuvor war eine Abberufung nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorlag.
Bei Abberufung auch Verwaltervertrag kündigen
Wenn sie einen Beschluss zur Abberufung fassen, müssen Wohnungseigentümergemeinschaften unbedingt daran denken, gleichzeitig die Kündigung ihres Verwaltervertrag zu beschließen, sofern dieser noch läuft. Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sind nämlich zwei verschiedene Dinge, die WEGs jeweils beschließen müssen. Bei der Kündigung müssen WEGs stets die Kündigungsfrist, die im Verwaltervertrag vereinbart ist, beachten.
Sind sich WEGs nicht sicher, ob ihr Verwaltervertrag noch „läuft“, haben sie die Möglichkeit, die Kündigung des Vertrags „vorsorglich und hilfsweise“ zu erklären. „Es ist wichtig, dass WEGs die Kündigung tatsächlich in dieser Form aussprechen, wenn sie unsicher sind, ob ihr Vertrag noch läuft“, informiert Michael Nack. Wird eine Kündigung hingegen mit einer Bedingung versehen („Wir kündigen für den Fall, dass der Vertrag noch besteht“), kann es passieren, dass der Vertrag weiterläuft. Für diese und weitere Fälle sollten sich WEGs rechtlich beraten lassen, gerne bei WiE.
Die „Saison“ für die Eigentümerversammlungen startet in der Regel im April. In den meisten Fällen sollte mit Blick auf die Corona-Pandemie der Durchführung der Versammlungen nichts mehr im Wege stehen.
[1] Am 27.03.2020 wurde das „Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie“ (COVMG) beschlossen. Am 28.03.2020 trat das Gesetz in Kraft. Wichtig für WEGs: § 6 bestimmt, dass die zuletzt bestellte Verwaltung bis zu ihrer Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleiben muss. Das Gesetz wird zum 31.8.2022 aufgehoben.