Dachausbau: Im Wohnungseigentum gar nicht einfach!

03.06.2019. Der Dachausbau bietet einzelnen Miteigentümern die Möglichkeit, zusätzlichen eigenen Wohnraum zu schaffen – oder der WEG die Chance, mit dem Erlös aus dem Verkauf des neuen Wohnraums Arbeiten an der Wohnanlage zu finanzieren. Ein Unterfangen, das alle Beteiligten vor rechtliche Herausforderungen stellt. Welche Rechte Sie und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben und welche Vorgaben zu beachten sind, hat Wohnen im Eigentum (WIE) für Sie zusammengestellt.

Eines vorweg: Ob in einer Wohnungseigentumsanlage die Dachräume überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, sollten Sie zuallererst überprüfen. „Ein Blick in die Teilungserklärung der WEG ist unerlässlich“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin bei Wohnen im Eigentum. Dort muss geregelt sein, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.“ Wenn keine entsprechende Befugnis in der Teilungserklärung enthalten ist und die Zweckbestimmung der Dachräume in „Nutzung zu Wohnzwecken“ geändert werden soll, müssen alle Eigentümer dem zustimmen. Die Änderung der Teilungserklärung muss dann notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

• Das ist für Sie als einzelne/n Eigentümer/in (siehe Fall 1) ggf. nur sehr schwer zu erreichen und könnte schon das Aus für Ihr persönliches Projekt im Sondereigentum bedeuten.
• Wird hingegen die WEG als Verband tätig (siehe Fall 2), müssen ohnehin alle mit der baulichen Maßnahme einverstanden sein – und dann kann auch die Nutzungsfrage gleich mitgeregelt werden.
• Hatte der teilende Eigentümer den Dachausbau – z.B. durch einen Investor – von Anfang an im Sinn (siehe Fall 3), wird eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung enthalten sein.

Fall 1: Sie als Eigentümer/in bauen Ihre Dachräume aus

Möchten Sie als einzelne/r Wohnungseigentümer/in im Dach mehr Wohnraum zur Selbstnutzung oder zur Vermietung schaffen – muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass Sie Eigentümer/in der auszubauenden Dachräume sind. „In der Teilungserklärung muss stehen, dass Ihnen das Dachgeschoss oder der Dachboden als Sondereigentum gehört“, informiert Birgitt Faust-Füllenbach. Ist dies nicht der Fall, befindet sich das Dachgeschoss im Gemeinschaftseigentum der WEG und Sie müssen es sich erst als ihr Sondereigentum übertragen lassen – meist werden Sie es kaufen müssen. Hierfür ist die Einigung aller Eigentümer (Auflassung; § 925 BGB) und eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Das Dach selbst bleibt immer Gemeinschaftseigentum, auch wenn einem Eigentümer Räume im Dach als Sondereigentum gehören – dessen sollte man sich bewusst sein. Alle Maßnahmen in Ihrer Dachausbau-Planung, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind bauliche Veränderungen (§ 22 WEGesetz). Hierfür brauchen Sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das betrifft den Einbau von Dachfenstern, Gauben, Eingriffe in die Dachkonstruktion, die Schaffung  von Fluchtwegen und vieles mehr! Zu regeln ist nicht nur, was die anderen Eigentümer Ihnen hierbei erlauben, sondern auch, ob Sie oder die WEG die Kosten und Folgekosten hierfür tragen (mehr dazu im Ratgeber Modernisierungs-Knigge von WiE ab Seite 48).

WiE-Tipp: Ärger mit der WEG vermeiden!
Achten Sie beim Ausbau des Dachgeschosses darauf, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Wird im Zuge der Arbeiten das Gemeinschaftseigentum beschädigt, können Sie hierfür von der WEG haftbar gemacht werden. Ohnehin ist es ratsam, dass Ihnen bei der Planung und Durchführung der Arbeiten ein Architekt oder fachkundiger Bauleiter zur Seite steht. Bedenken Sie außerdem, dass von den Arbeiten auch das Sondereigentum von Miteigentümern betroffen sein kann, etwa wenn Versorgungsleitungen durch bestehende Wohnungen gezogen werden müssen. Deren Einverständnis hierzu brauchen Sie natürlich.

Fall 2: Ihre WEG baut aus

In Ihrer WEG sind alle Dachräume Gemeinschaftseigentum? Dann kann natürlich auch die WEG als Verband das Dachgeschoss bzw. den Dachboden nachträglich ausbauen – und den zusätzlichen Wohnraum, der entsteht, verkaufen. Mit dem Erlös lassen sich dann zum Beispiel anstehende Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum finanzieren. Diese Möglichkeit kann vor allem dann attraktiv sein, wenn in Ihrer WEG in nächster Zeit ohnehin eine Sanierung des Daches ansteht. Wenn die WEG den Ausbau in Betracht zieht, sollte sie zunächst die Kosten einer reinen Dachsanierung den Kosten einer Sanierung mit Dachausbau gegenüberstellen.

WiE-Tipp: Bauliche Anforderungen berücksichtigen!
Planen Sie bzw. Ihre WEG den Ausbau des Dachgeschosses, informieren Sie sich im Vorfeld genau, welche baurechtlichen Anforderungen in Ihrer Kommune gelten und ob es beispielsweise Vorgaben für Dachneigung oder Firsthöhen gibt. Den Bauantrag für den Dachausbau muss der  Bauende stellen. Seien Sie sich bewusst, dass das Bauamt Auflagen erteilen kann, zum Beispiel die Schaffung zusätzlicher Fluchtwege. Bei grundlegenden Um- oder Ausbauten wie dem Dachgeschossausbau müssen zudem die aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz beachtet werden (BGH, 16.03.2018, Az VZR 276/16). In aller Regel werden Sie solche Maßnahmen nicht ohne Architekten planen können. Lesen Sie hierzu auch den Tipp von WiE-Experte Jan Habermann.

Fall 3: Ein Investor stockt das Dach auf

Es gibt auch Fälle, in denen ein fremder Investor zusätzlichen Wohnraum schafft, indem er das Dach einer Wohnungseigentumsanlage aufstockt. Dies ist dann möglich, wenn sich der teilende Eigentümer die Möglichkeit zur Dachaufstockung oder zum Dachausbau sowie zum Weiterverkauf dieses Rechts in der Teilungserklärung vorbehalten hat (lesen Sie hierzu den Erfahrungsbericht eines Wohnungseigentümers). Das kann der WEG, die keine Erträge davon hat, dann durchaus auch Nachteile bringen.

WiE-Tipp: Vor einem Kauf die Teilungserklärung genau prüfen (lassen)
Sie überlegen erst, eine Wohnung zu kaufen? prüfen Sie sorgfältig den Kaufvertrag und die Teilungserklärung in Bezug auf eine mögliche Dachaufstockung. Einen allgemeinen Vorbehalt des teilenden Eigentümers, das Dach aufzustocken, ohne konkrete Angaben wo genau was und wann ausgebaut werden soll, sollten Sie nicht akzeptieren, denn er kann Sie und Ihre WEG benachteiligen. Lassen Sie die Kaufunterlagen von einem WiE-Experten auch auf weitere mögliche Fallstricke überprüfen. Nähere Informationen zur Vertragsprüfung finden Sie hier.