04.10.2019. Im Verwaltervertrag werden die einzelnen Rechte und Pflichten und insbesondere auch die Kosten der Verwaltung näher festgelegt. Was Wohnungseigentümergemeinschaften beim Abschluss beachten sollten, erläutert Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, die für Mitglieder von Wohnen im Eigentum unter anderem Verwalterverträge prüft, im Interview.

WiE: „Frau Weeger-Elsner, wie gut wissen Wohnungseigentümern nach Ihrer Erfahrung über den Vertrag mit der Verwaltung Bescheid?“

Sandra Weeger-Elsner: „Nur die wenigsten Eigentümer kennen überhaupt ihren Verwaltervertrag. Der Verwaltervertrag ist häufig quasi ein unbekanntes Wesen. Das liegt meist daran, dass die Bestellung eines bestimmten Verwalters vor und in der Eigentümerversammlung viel diskutiert wird, der wichtige Vertrag mit ihm oder ihr aber unter demselben Tagesordnungspunkt dann einfach nur noch durchgewunken wird. Bestellung und Vertrag begründen aber grundsätzlich zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse. Laut Rechtsprechung müssen der Eigentümergemeinschaft, wenn die Neubestellung eines Verwalters ansteht, drei Angebote von unterschiedlichen Verwaltungen vorliegen. Das heißt, diese Angebote, also die Vertragsentwürfe, müssen bereits der Einladung zur Eigentümerversammlung beiliegen. Das wird aber häufig nicht gemacht.“

WiE: „Wer sollte die Angebote einholen, die ‚alte‘ Verwaltung ja wahrscheinlich nicht?“

Sandra Weeger-Elsner: „Nein, darum kümmern sich in der Regel die Eigentümer, die den Verwaltungswechsel vorbereitet und diesen Beschlusspunkt dann auch auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gebracht haben. Das ist oft der Verwaltungsbeirat. Aber auch jeder andere Eigentümer kann aktiv werden.“

WiE: „Gibt es bei einer Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung einen neuen Vertrag?“

Sandra Weeger-Elsner: „Nicht unbedingt. Wenn die WEG aber mit der Vertragslaufzeit oder den Konditionen des alten Vertrags nicht wirklich glücklich ist, bietet sich bei der Wiederbestellung die Chance nachzuverhandeln. Auch wenn es die Rechtsprechung im Falle einer bloßen Wiederbestellung nicht einfordert, sollte der alte bzw. der geänderte Vertragsentwurf der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt werden.“

WiE: „Welche Vertragslaufzeit empfehlen Sie?“

Sandra Weeger-Elsner: „Ganz wichtig ist zunächst, dass die Laufzeit des Vertrages mit der Dauer der Verwalterbestellung, die die WEG beschließt, übereinstimmt. Dann kommt es darauf an, was in der jeweiligen Situation gefordert ist. Verwalterverträge dürfen maximal für 5 Jahre abgeschlossen werden, im Falle einer ersten Verwalterbestellung seit der Begründung von Wohnungseigentum dagegen nur für 3 Jahre, was allerdings bei Unzufriedenheit mit dem Dienstleister eine lange Zeit ist. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters sind  1 oder 2 Jahre empfehlenswert. Plant eine WEG ein größeres Bau- oder Sanierungsvorhaben, sollte die Vertragslaufzeit wiederum so bemessen sein, dass sie nicht mitten im Bauvorhaben endet.“

WiE: „Welchen Verhandlungsspielraum haben WEGs beim Vertrag? “

Sandra Weeger-Elsner: „Oft interessieren sich die Eigentümer nur für die Höhe der Vergütung und verhandeln auch nur darüber. Doch das ist zu kurz gedacht. Ein Verwaltervertrag regelt auch Rechte und Pflichten – mithin die „Macht“, die dem Verwalter zugestanden wird. Häufig arbeiten Verwalter mit Musterverträgen ihrer Verbände, die naturgemäß so gestaltet sind, dass die Interessen der Verwalter besonders gut gewahrt sind. Doch viele Klauseln sind verhandelbar! Deshalb macht ein Vergleich mit dem WiE-Muster-Verwaltervertrag, der aus Eigentümersicht geschrieben ist, unbedingt Sinn. Als Mitglied von WiE kann die WEG auch eine Überprüfung eines Verwaltervertrags – idealerweise vor dem Beschluss darüber! – in Auftrag geben. Bei einer solchen Vertragsprüfung gebe ich Tipps zu den für die WEG günstigsten Formulierungen und spreche Empfehlungen aus, welche Klauseln gestrichen werden sollten und welche für eine WEG wichtig sind, aber fehlen.“

WiE: „Welche Entwicklungen gibt es denn bei den Verwalterverträgen?“

Sandra Weeger-Elsner: „Auffällig ist, dass Verwaltungen zunehmend Sondervergütungen erheben. Das ufert mittlerweile häufig aus und ist nach der Rechtsprechung nicht immer zulässig. Manchmal werden Leistungen, für die Sondervergütungen erhoben werden, auch wild über den Vertrag verteilt, sodass sie für die Wohnungseigentümer nur noch schwer nachzuvollziehen sind und es dem Vertrag an Transparenz fehlt. Grundsätzlich können Verwaltungen Sondervergütungen nur für solche Leistungen erheben, die laut Gesetz und Rechtsprechung nicht über die Grundvergütung abgedeckt sind. Möglich ist das zum Beispiel für das Einberufen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, sofern diese nicht aufgrund eines Versäumnisses der Verwaltung erforderlich wird, sowie für eine ggf. laut Teilungserklärung nötige Zustimmungserteilung beim Eigentümerwechsel. Diese Sonderleistungen müssen im Vertrag definiert sein – ebenso wie die Höhe der jeweiligen Sondervergütung. Sonst hat die Verwaltung keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung.

Natürlich kann die WEG der Verwaltung auch jederzeit per Beschluss eine Sondervergütung zusagen gewähren, etwa dann, wenn der Verwalter während des laufenden Vertragsverhältnisses Aufgaben erfüllen muss, die objektiv mit einem erheblichen Mehraufwand und/oder einer besonderen Haftungsgefahr verbunden sind. Ein Beispiel für einen unvorhergesehenen Mehraufwand ist etwa der Zensus im Jahr 2011 bzw. die Einführung der Pflicht zur Dichtigkeits- und der Legionellenprüfung. Eine Klausel im Vertrag, die dem Verwalter per se das Recht auf eine Sondervergütung einräumt, wenn solche Zusatzaufgaben im laufenden Vertragsverhältnis unvorhersehbar anfallen, sollte dagegen nicht akzeptiert werden.“  

WiE: Frau Weeger-Elsner, vielen Dank für das Interview.

Weiterführende Informationen
Bitte beachten Sie in dem Zusammenhang unser „Themenpaket Verwaltungswechsel“ inklusive WiE-Muster-Verwaltervertrag, das Sie im WiE-Shop bestellen können.