Wer seine Eigentumswohnung vermieten oder eine vermietete Wohnung erwerben möchte, muss einige Besonderheiten beachten – nicht nur die mietrechtlichen, sondern auch die die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) weist auf die fünf größten Stolperfallen bei der Vermietung einer Eigentumswohnung hin.
1. Der „mitgekaufte“ Mietvertrag - Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie
Ist eine bestehende Eigentumswohnung vermietet, müssen Käufer:innen sich bewusst sein, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis „mitkaufen“, d.h. sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“). Dies setzt allerdings voraus, dass die Vermieter:innen im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen ist. Daher sollte der Mietvertrag vor dem Kauf genau geprüft werden. Die Hausverwaltung sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen über den Wechsel informiert werden.
2. Gebrochene Versprechen - Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mieter:in
Vermieter:innen sollten zurückhaltend sein, der Mieter:in die Nutzung von Gemeinschaftsflächen der WEG zu gestatten. Wird etwa der Mieter:in im Mietvertrag das Recht eingeräumt, einen Fahrradkeller zu nutzen, die WEG beschließt aber später, dass der Keller nicht mehr als Fahrradkeller genutzt werden darf, sind Vermieter:innen in einer Zwickmühle. Sie müssen sich an den Beschluss der WEG halten – die WEG kann dann sogar auf Unterlassung klagen, wenn die Mieter:in weiterhin ihr Fahrrad dort abstellt. Verbieten Vermieter:innen der Mieter:in nachträglich das Nutzen des Kellers, liegt ein sogenannter Rechtsmangel im Mietverhältnis vor, da die Nutzung für die Mieter:in eingeschränkt ist. Sie kann dann die Miete mindern.
„Vermieter:innen sollten daher im Mietvertrag immer nur das vereinbaren, was sie auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen können, sich also nur auf Flächen zu beziehen, die im Sondereigentum der Vermieter:in stehen, oder für die ein Sondernutzungsrecht besteht“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
3. Baufreudige Mieter:innen – bei Gemeinschaftseigentum Beschluss einholen
Wenn die Mieter:in bauliche Maßnahmen durchführen möchte, welche Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum der WEG haben,
müssen Vermieter:innen zwingend die WEG mit einbeziehen und hierfür die Zustimmung der Miteigentümer:innen in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen. Andernfalls kann die WEG einen Rückbau fordern. Die WEG kann auch konkrete Auflagen zur Umsetzung machen, die Vermieter:innen gegenüber der Mieter:in durchsetzen müssen. WiE empfiehlt Vermieter:innen, möglichst schnell einen Beschluss der WEG einzuholen – dazu müssen Miteigentümer:innen informiert und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden.
Wichtig zu wissen: Mieter:innen haben keinen Rechtsanspruch auf bauliche Veränderungen – es sei denn, es handelt sich um sogenannte privilegierte Maßnahmen. Das sind Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Ausbau der E-Mobilität, zum Einbruchsschutz und zur Installation eines Balkonkraftwerks. In diesen Fällen müssen Vermieter:innen sich bei der WEG für das Anliegen ihrer Mieter:in einsetzen: auf einen Beschluss der Weg hinwirken, unangemessene Auflagen zurückweisen und notfalls Klage gegen einen ablehnenden Beschluss erheben. Als Grenze gilt hier aber: Die Mieter:in darf nicht mehr verlangen als das, was die Vermieter:in von der WEG verlangen darf.
4. Abrechnung mit der Mieter:in – aber bitte mit dem richtigen Kostenverteilungsschlüssel
Die Jahresabrechnung der WEG, bei der die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer:innen aufgeteilt werden, ist nicht mit der Betriebskostenabrechnung gegenüber der Mieter:in deckungsgleich.
Bei der Abrechnung mit der Mieter:in gilt nach dem Gesetz der Kostenverteilungsschlüssel der WEG – das ist häufig eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Es darf aber auch ein anderer Schlüssel zwischen Vermieter:inund Mieter:in vereinbart werden. Verteilungsschlüssel in alten Mietverträgen, die vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (2020) geschlossen wurden, bleiben unverändert. Wenn der Verteilungsschlüssel der WEG die Mieter:in unangemessen benachteiligen würde, weil die Kosten dann sehr viel höher ausfallen würden als nach der Verteilung nach der Wohnfläche, muss aber nach der Wohnfläche umgelegt werden.
Zudem ist zu prüfen, ob alle umlagefähigen Kosten nach dem Mietvertrag tatsächlich auch auf die Mieter:in umgelegt werden sollen.
Einige Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen, können Vermieter:innen nicht auf die Mieter:in umlegen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie für die Reparatur und Instandhaltung eines Aufzugs und die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage der WEG.
5. Mängel – im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum
Vermieter:innen müssen die Mietsache so erhalten, dass sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Das bedeutet, dass sie verpflichtet sind, Mängel, die die Mieter:in angezeigt hat, zu beheben. Andernfalls stehen der Mieter:in Rechte wie beispielsweise eine Mietminderung zu. Wenn die Mangelursache im Sondereigentum liegt – beispielsweise bei Schimmel an den Wänden oder bei defekten Heizkörpern – können Vermieter:innen selbst zeitnah für deren Behebung sorgen. Liegt die Ursache für den Mangel aber im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise bei einem kaputten Treppengeländer, undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug,müssen Vermieter:innen in der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass diese behoben werden.
In diesen Fällen kann es sein, dass die Vermieter:in die berechtigte Mietminderung eine Zeitlang hinnehmen muss, da erst ein Beschluss der WEG gefasst werden muss, bevor der Mangel behoben werden kann.
Über WiE
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümern, insbesondere von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Vereins unter www.wohnen-im-eigentum.de.