Die Verwaltung führt ein Treuhandkonto – Abmahnung, Abberufung, Kündigung

09.09.2022. Führt Ihre Verwaltung noch ein offenes Treuhandkonto, dann handelt es sich um eine schwere Pflichtverletzung, die eine Abberufung und Kündigung der Verwaltung mindestens aber eine Abmahnung zur Folge haben sollte. WiE gibt Tipps, wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie sich von der Verwaltung trennen wollen.

Es entspricht nicht „ordnungsgemäßer Verwaltung“ und doch kommt es immer wieder vor. Die Verwaltung führt offene Treuhandkonten für die Gemeinschaft statt eigene Konten für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzurichten (sog. offene Fremdgeldkonten, auch WEG-Eigenkonten genannt). Das stellt aus Sicht von WiE einen Grund für die Abmahnung und sogar für die Abberufung und fristlose Kündigung dar.

Warum sollten keine offenen Treuhandkonten geführt werden?

Dafür gibt es wichtige Gründe:

• Es ist schwierig für den Beirat Einsichtnahme in diese Bankkonten zu vereinbaren, denn die Bank ist nicht dazu verpflichtet diese zu gewähren. Er muss sich also auf Auskünfte der Verwaltung verlassen und kann die Kontobewegung nicht richtig kontrollieren.
• Die Gelder auf dem Treuhandkonto sind nicht pfändungssicher. Hat der Kontoinhaber beispielsweise Schulden, könnte jeder Gläubiger der Verwaltung – egal ob die Verbindlichkeit in Zusammenhang mit Ihrer WEG steht - in die Konten pfänden. In diesem Fall müsste die WEG zunächst gerichtlich klären lassen, ob es sich bei dem Geld auf dem Treuhandkonto auch um „ihr“ Geld handelt. Das wird schwierig nachzuweisen sein, wenn dort auch Gelder anderer Herkunft liegen. Wenn diese Situation eintritt kann die Gemeinschaft also möglicherweise über einen längeren Zeitraum nicht über die Mittel verfügen, um zum Beispiel notwendige Reparaturmaßnahmen durchzuführen oder kann im schlimmsten Fall gar nicht mehr auf die Gelder zurückgreifen.
• Im Falle einer Insolvenz der Verwaltung fällt das Kontengeld erst einmal in die Insolvenzmasse der Verwaltung. Auch in diesem Fall muss die WEG die Freigabe gerichtlich erwirken; das kostet, wie jedes Gerichtsverfahren, mindestens Zeit, Nerven und Geld. Vielleicht verliert Ihre WEG sogar Gelder.
• Im Fall einer Veruntreuung wäre das Geld gegebenenfalls verschwunden, denn die Bank haftet in diesem Fall nicht.

Erst Abmahnung oder direkt Abberufung und Kündigung?

Aus diesen Gründen ist das Führen eines Treuhandkontos eine so schwere Pflichtverletzung, dass sie aus Sicht von WiE - vor allem nach dem neuen WEGesetz – für die Abberufung keiner vorherigen Abmahnung bedarf.

Es gilt jedoch zu beachten: zusätzlich zur Abberufung muss der Verwaltervertrag auch gekündigt werden. Abberufung der Verwaltung und Kündigung des Verwaltervertrages sind zwei rechtlich streng voneinander zu unterscheidende Vorgänge. Auch dann, wenn die Abberufung wegen des Treuhandkontos aus Sicht von WiE „sofort“ erfolgen kann, endet damit nicht zwangsläufig der Verwaltervertrag. Der muss normalerweise parallel zur Abberufung fristlos gekündigt werden. Dafür ist ein wichtiger Grund anzugeben und dieser liegt auch hier in dem Führen des Treuhandkontos.

Erster Schritt - Zur Sicherheit vorsorglich abmahnen

Nach Auffassung von WiE ist das Führen eines Treuhandkontos so eine große Pflichverletzung, dass es auch bei der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages keiner zuvor erteilten Abmahnung bedarf. Aber bekanntlich ist die Vorsicht die Mutter der Porzellankiste. Eine Entscheidung des Landgerichts Berlin sah dies kürzlich anders (Urteil v. 15.02.2022, 55 S 25/21 WEG). Deshalb sind hier die Beiratsvorsitzenden gefragt: Sie sind die gesetzlichen Vertreter*innen der WEG gegenüber den Verwaltungen. Sie können Abmahnungen aussprechen und sollten das vorsorglich tun, wenn von der Verwaltung Treuhandkonten geführt werden. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

Zweiter Schritt – Abberufung und fristlose Kündigung

Handelt die Verwaltung nach der Abmahnung nicht - Sie sollten ihr in der Regel 2 Wochen Frist zum Kontowechsel geben - sollte die Abberufung und gleichzeitige fristlose Kündigung des Verwaltervertrags vorbereitet und beschlossen werden. Denn das Beibehalten des Treuhandkontos überhaupt in Erwägung zu ziehen, stellt ein so mangelhaftes Pflicht- und Problembewusstsein dar, dass ein Vertrauensverhältnis nicht weiter bestehen kann.

Mehr Informationen finden Sie im WiE-Themenpaket „Verwaltungswechsel“, das vor kurzem aktualsiiert wurde. Darin finden Sie Erläuterungen zu den Punkten Abmahnung, Kündigung und Abberufung der Verwaltung, aber auch Musterschreiben für die Abmahnung der Verwaltung und Musterbeschlüsse für die Abberufung und Kündigung.