BGH bestätigt Bestimmung des Wohnungseigentumsgesetzes / Ausnahmen sind möglich
14.04.2010
Wie viele Mitglieder muss der Verwaltungsbeirat einer WEG haben? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 5. Februar 2010 (V ZR 126/09). Er stellte darin klar: Nach § 29 Abs. 1 WEG besteht der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus drei Mitgliedern, nämlich aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
Die Wahl von nur zwei Mitgliedern verstößt, so das BGH-Urteil, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung – und ist daher anfechtbar.
Die Richter gaben damit einer Eigentümerin recht. Sie hatte eine Anfechtungsklage eingereicht, nachdem sich bei einer Eigentümerversammlung nur zwei Eigentümer zur (Wieder)Wahl gestellt und gewählt worden waren.
Ausnahmen bei der Zahl der Beiratsmitglieder sind allerdings möglich. Die Eigentümergemeinschaft kann nach § 10 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Zahl der Beiratsmitglieder vorher bestimmen. Geschieht dies allerdings nicht ausdrücklich, gilt die gesetzliche Regelung. Werden dann nur zwei Mitglieder gewählt, kann die Wahl angefochten werden.
Die BGH-Richter betonten, dass die Eigentümergemeinschaft auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig ist. Denn der Verwaltungsbeirat ist kein notwendiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er nimmt als Hilfs- und Kontrollorgan lediglich ergänzende Funktionen wahr. Ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet wird, kann die Eigentümergemeinschaft nach § 29 Abs. 1 WEG frei entscheiden. Wenn sich die Wohnungseigentümer für einen Beirat entscheiden, müssen sie sich an die gesetzlichen Vorgaben, also auch an die vorgeschriebene Zahl der Beiratsmitglieder halten – oder eine andere Zahl beschließen.
Entscheiden sich Eigentümer gegen die Wahl eines Beirates, muss allerdings geregelt werden, wer die Aufgaben des Beirates übernimmt. Denn eine Eigentümergemeinschaft ohne engagierte und verantwortungsbewusste Miteigentümer funktioniert nicht oder nur verbunden mit einem hohen Schadens- und Kostenrisiko für die Eigentümer.
Eigentümergemeinschaften sollten sich auf keinen Fall nur auf die Aussagen und Tätigkeiten des Verwalters verlassen. Nach Auffassung des BGH können auch mit Mehrheitsbeschluss Sonderausschüsse für bestimmte Aufgaben eingerichtet werden. Die Zahl der Ausschussmitglieder kann dann nach Belieben geregelt werden.