Achtung, neues WEGesetz seit 01.12.2020! Aktuell aktualisiert WiE alle Inhalte, wir bitten um Geduld! Soweit nicht anders vermerkt, beziehen sich alle Infos hier noch auf die Rechtslage vor der Reform!

26.02.2021. Grundsätzlich kommt es bei der Einladung zur Eigentümerversammlung darauf an, dass diese den Wohnungseigentümern rechtzeitig, also mindestens 3 Wochen vor dem Termin, zugeht. In der Gemeinschaftsordnung kann aber geregelt sein, dass das rechtzeitige Absenden der Einladungen für eine ordnungsgemäße Einberufung ausreicht. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (20.11.2020, Az. ZR 196/19) entschieden.

Im verhandelten Fall hatte die Verwalterin mit Schreiben vom 4.9.2015 zu einer Eigentümerversammlung am 25.9.2015 eingeladen. In der Gemeinschaftsordnung der WEG heißt es: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“

Von der Versammlung wurde die Wiederbestellung der Verwalterin beschlossen. Diesen Beschluss fochten mehrere Eigentümer wegen Einberufungsmangel an – mit der Begründung, die Einladung habe mehrere Eigentümer nicht oder nicht rechtzeitig erreicht. Die beklagten Wohnungseigentümer argumentierten hingegen, es komme wegen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung für eine ordnungsgemäße Ladung allein auf die rechtzeitige Absendung an.

Das Amts- und Landgericht gaben den Klägern recht – mit der Argumentation, dass die Klausel in der Teilungserklärung nur für die Ladung von Wohnungseigentümern gelte, deren Adresse sich geändert hätten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das vorangegangene Urteil auf und wies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Er hält die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vereinbarung – solche Klauseln seien weit verbreitet – für wirksam. Demnach setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung „nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus“. Die Klausel beziehe sich nicht nur auf diejenigen Wohnungseigentümer, die einen Wohnsitzwechsel nicht angezeigt haben, sondern auf alle Wohnungseigentümer, so der BGH.

WiE informiert: Die Problematik hat sich nach dem aktuellen WEGesetz einerseits etwas entschärft. Denn heute reicht es aus, wenn Verwalter die Einladung in Textform versenden, also z.B. per E-Mail. Dann fallen Absende- und Zugangsdatum zusammen. Andererseits könnten E-Mail-Adressen nicht mehr aktuell sein, sodass dann Streit darüber entsteht, ob Verwalter das hätten wissen müssen.

Haben Sie Ihre/r Verwalter/in eine E-Mail-Adresse mitgeteilt, achten Sie jedenfalls darauf, ihm oder ihr auch Änderungen zu melden und sich die Korrektur bestätigen zu lassen. Behalten Sie zudem Ihr E-Mail-Postfach gut im Auge, damit Sie nichts Wichtiges aus der WEG verpassen. Ob Verwalter per E-Mail oder doch per Brief einladen sollen, kann Ihre WEG zudem beschließen bzw. im Verwaltervertrag regeln.