Eigentümerversammlungen: Den Richtigen in Anspruch nehmen

25.08.2021. Im Zuge der Corona-Pandemie kommt es auch zu Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit der Durchführung der Eigentümerversammlung, wie die aktuelle WiE-Umfrage zeigt. Geht es um das Verhindern einer Eigentümerversammlung, macht ein aktuelles Urteil deutlich, worauf Sie als Wohnungseigentümer*in achten sollten.

Die kürzlich von Wohnen im Eigentum durchgeführte Umfrage zu Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten hat ergeben, dass 51 der 2407 WEGs Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Durchführung der Eigentümerversammlung haben bzw. hatten. Das sind zwar nur 2,12 Prozent der WEGs, allerdings spielten diese Streitigkeiten vor Corona kaum eine Rolle.

Auch wenn viele Wohnungseigentümer*innen derzeit dringend auf eine Eigentümerversammlung warten: Es kann immer Gründe geben, warum eine Eigentümerversammlung verhindert werden soll, etwa wegen Ladungsmängeln oder Verstößen gegen Corona-Auflagen.

In solchen Fällen ist die Zeit knapp. Denn innerhalb der Ladungsfrist von üblicherweise drei Wochen wird man kein Klageverfahren durchführen können. Die Fristen für Klagezustellung, Klageerwiderung und Anberaumung der mündlichen Verhandlung dauern zu lange – bis dahin hätte die Versammlung längst stattgefunden.

Hier hilft also wegen der besonderen Eilbedürftigkeit nur der Antrag auf eine einstweilige Verfügung. Diesen können Sie als Wohnungseigentümer*in beim zuständigen Amtsgericht stellen. Über den Antrag entscheidet das Gericht innerhalb weniger Tage, oft schon direkt am Tag nach der Antragsstellung.

Weil es aber eilig ist, dürfen Sie sich dabei keinen Fehler erlauben. Denn ein Fehler kann in dieser kurzen Zeit nicht mehr korrigiert werden. Richtet sich der Antrag etwa gegen den falschen Gegner, darf das Gericht den Antrag ohne Hinweis an die Antragsteller*in zurückweisen. So geschehen in einer aktuellen Entscheidung des AG Wiesbaden (91 C 2087/21, Beschluss vom 03.08.2021):

Im vorliegenden Fall wollten Wohnungseigentümer die Durchführung der Eigentümerversammlung verhindern. Da die Versammlung von der Verwalterin einberufen worden war, benannten die Antragsteller die Verwalterin als Antragsgegnerin.

Das Amtsgericht wies den Antrag ab. Denn der Anspruch auf Durchführung (oder eben wie hier: Aufhebung) der Eigentümerversammlung richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwalter*in ist nur deren Organ, die gesetzliche Vertreter*in, die die Pflichten der Gemeinschaft erfüllt. Daran ändert sich auch durch den Wortlaut des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 24 Abs. 1 WEGesetz), nichts. Die Verwalter*in wird durch diese Vorschrift nicht unmittelbar verpflichtet, und damit auch nicht selbst zum Antragsgegner. Mit anderen Worten: Die Eigentümer*innen richteten ihren Antrag gegen den Falschen.

In einem „normalen“ Klageverfahren hätte ein Gericht wohl auf diesen Fehler hinweisen und den Eigentümer*innen Gelegenheit zur Korrektur geben müssen -- nicht aber bei einstweiligen Verfügungen. In diesen Eilverfahren sind die Belehrungs- und Hinweispflichten des Gerichts nur begrenzt anwendbar. Das leuchtet ein, weil solche Hinweise eben nicht mit der Eilbedürftigkeit von einstweiligen Verfügungsverfahren zusammenpassen.

WiE rät: Sollte es notwendig werden, eine Versammlung zu stoppen, achten Sie darauf, Ihren Antrag gegen den „Richtigen“ zu stellen. Das ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalter*in. Das gilt selbstverständlich auch im umgekehrten Fall: Der Anspruch auf Durchführung einer Versammlung richtet sich ebenfalls gegen die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwalter*in.