04.10.2019. In vielen Regionen/Städten wird Wohnraum immer knapper und die Preise für Eigentumswohnungen steigen. Gerade im Alter kann es daher finanziell interessant sein, Ihre Wohnung in zwei Wohnungen zu unterteilen, um dann eine davon zu vermieten oder zu verkaufen. WiE zeigt Ihnen, wie das funktionieren kann und worauf Sie achten müssen.
Ihre Kinder sind ausgezogen und Ihre 4 Zimmer-Wohnung erscheint Ihnen plötzlich zu groß? Anstatt in eine kleinere Wohnung zu ziehen, können Sie grundsätzlich die Möglichkeit in Betracht ziehen, Ihre Eigentumswohnung in zwei selbstständige Wohnungen zu unterteilen – und eine davon dann zu vermieten oder zu verkaufen. So lassen sich Einkünfte erzielen, die möglicherweise ein wichtiger Baustein für Ihre Altersvorsorge sind. Die wichtigsten Fragen und Antworten hierzu hat WiE für Sie im Folgenden zusammengestellt.
Müssen Ihre Miteigentümer der Teilung Ihrer Wohnung zustimmen?
Sie dürfen Ihr Wohnungseigentum in zwei selbstständige Wohnungen unterteilen, ohne dass Sie hierfür die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigen (siehe BGH-Urteil, 5.7.2013, 34 Wx 155/13). Sie sollten allerdings in einem ersten Schritt prüfen, ob in Ihrer Gemeinschaftsordnung hierzu etwas festgelegt ist.
Wie wird geteilt?
Geteilt werden die Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Grundstück; das Sondereigentum wird real geteilt durch einen entsprechenden räumlichen Aufteilungsplan. Beide neuen Einheiten müssen in sich abgeschlossen sein. Bitte beachten Sie: Gemeinschaftseigentum darf dabei nicht in Sondereigentum und Sondereigentum nicht in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden. Auch die Zweckbestimmung der Räume (Wohneigentum) darf im Zuge der Teilung nicht geändert werden. Der aufteilende Sondereigentümer erklärt diese Teilung seiner Wohnung dann gegenüber dem Grundbuchamt, das neue Wohnungsgrundbücher für die beiden neuen Wohnungen anlegt.
Bei welchen Baumaßnahmen muss Ihre WEG zustimmen?
Sind für die Aufteilung bauliche Maßnahmen nötig, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, brauchen Sie als Sondereigentümer/in hierfür nach § 21 Abs. 1 WEGesetz die Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer. Beispiele:
- Im Falle eines neuen Bades mit Eingriffen in den Estrich und die Leitungen wird der Sondereigentümer die Zustimmung zu den Baumaßnahmen auf seine Kosten grundsätzlich verlangen können, wenn den anderen dadurch kein Nachteil erwächst. In dem Zustimmungsbeschluss kann die Eigentümergemeinschaft aber Auflagen festlegen, etwa die Verwendung von Material, das dem bestehenden Zustand gleichwertig ist.
- Tragende Wände sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum. Wenn hier Eingriffe geplant sind, müssen Sie – wie beim Bad – Ihre Miteigentümer mit ins Boot nehmen.
- Möchten Sie neue Außenfenster einbauen, sind von dieser optischen Veränderung der Fassade (äußeres Erscheinungsbild) alle übrigen Wohnungseigentümer betroffen – und damit müssen sie allesamt dieser Maßnahme zustimmen. In der Praxis reicht allerdings ein Zustimmungsbeschluss mit einfacher Mehrheit aus, den keiner der Miteigentümer anficht. Nähere Informationen hierzu finden Sie im WiE-Ratgeber „Der Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“.
Zustimmungsbeschluss beantragen
Für die Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (siehe oben), beantragen Sie dann einen Zustimmungsbeschluss der nächsten Eigentümerversammlung. Dieser Antrag muss genügend Einzelheiten und Angaben enthalten, damit sich Ihre Miteigentümer ein Bild vom Umfang der Maßnahmen und ihren Auswirkungen – bis hin zum neuen Briefkasten – machen können. Enthalten sein sollte auch eine Erklärung zur Übernahme der Baukosten und der Folgekosten.
Darf die „neu“ entstandene Wohnung vermietet werden?
Eine Eigentumswohnung darf nach § 13 Abs. 1 WEGesetz ausdrücklich vermietet werden. Manchmal sehen Gemeinschaftsordnungen aber eine Zustimmung der WEG, vertreten durch den Verwalter, vor – versagt werden darf diese in aller Regel aber nicht. Wollen Sie Ihre Wohnung nur kurzzeitig vermieten, sollten Sie unbedingt auf Vorgaben Ihrer Stadt oder Ihrer Gemeinde achten – hier gibt es inzwischen in vielen Kommunen Einschränkungen (siehe Themenseite Sharing). Sie haben natürlich auch die Möglichkeit, die durch die Teilung hinzugekommene Wohnung zu verkaufen.
Wohnen im Eigentum rät: Nicht ohne Fachberatung handeln!
Jedenfalls sollte Sie eine Wohnungsteilung sehr gut vorbereiten, Ihrer WEG rechtzeitig ankündigen und nötige Beschlussanträge sorgfältig ausarbeiten. Da ein solches Projekt in rechtlicher Hinsicht im Einzelfall sehr komplex werden kann, ist eine Beratung und Ausarbeitung von Beschlussanträgen durch einen Rechtsexperten unbedingt zu empfehlen.
Sie sind Mitglied von Wohnen im Eigentum? Dann nehmen Sie für eine erste Informationen eine kostenfreie Telefonauskunft in Anspruch, um das Vorgehen zu besprechen. Für die baulichen Aspekte können Sie ebenfalls über WiE einen Bau-Ingenieur bzw. Architekten hinzuziehen, der Sie unter anderem auch zu Fragen des Schall- und Brandschutzes fachkundig berät.