02.04.2021. Zur Problematik der Heizkostenverteilung bei älteren Einrohr-Heizungen äußert sich ein Verwalter aus Süddeutschland. In einer von ihm verwalteten WEG sind die Heizkosten sehr unterschiedlich verteilt. Lesen Sie hier seine Erfahrung, ergänzt um Hinweise von Wohnen im Eigentum.
„Mit viel Interesse haben wir Ihren Artikel über die Problematik "Ältere Einrohr-Heizsysteme" gelesen. Vieles darin trifft auf eine Wohnanlage zu (25 Einheiten), die wir seit über 20 Jahren verwalten. Die Wärmeversorgung erfolgt über Fernwärme, unserer Ansicht nach eine der teuersten Heizmethoden. Einen Umstieg (Gas Brennwert) hat man mehrfach diskutiert, aber nie vollzogen. Eine Besonderheit ist, dass die Wohnungseigentumsanlage aus vier Gebäuden besteht.
In der Vergangenheit entstanden horrende Heizkosten für das abseits stehende Haus mit nur zwei Parteien, teilweise beliefen sich diese auf bis zu 3.000 Euro pro Jahr / Wohnung.
In vielen anderen Wohnungen ist es durch die abgegebene Leitungswärme (Unterputz) des Einrohrsystems so warm, dass praktisch kein Heizkörper oder nur einer gebraucht wird. Die Verteilungsschlüssel zur Abrechnung der Heizkosten in der WEG wurde bereits auf 50 Prozent Verbrauch / 50 Prozent Wohnfläche angepasst.
Jetzt sind Eigentümer, die selbst dort wohnen, nach und nach darauf gekommen, die Heizkörper komplett auf Null zu stellen, und bei Bedarf elektrisch (Infrarot) zu heizen. Es wird auch offen geprahlt, dass man das Problem der Heizkostenverteilung für sich gelöst hat. Ich frage mich jetzt, ob man einzelne Bewohner zwingen kann, die Heizkörper anzuschalten.“
Hinweise von Wohnen im Eigentum:
Es besteht keine Möglichkeit, Sondereigentümer*innen zu zwingen, ihre Heizungen anzustellen – es sei denn, es geht darum, das Auskühlen einer Wohnung zu verhindern, zur Vermeidung von Schimmelbildung oder Heizungsschäden durch Zufrieren. Dies ist hier aber nicht der Fall.
Dass bei älteren Einrohrheizungen eine ungerechte Verteilung der Heizkosten innerhalb einer WEG entstehen kann, ist Wohnen im Eigentum bekannt, hierüber haben wir bereits in der Vergangenheit berichtet (siehe Artikel). Im hier geschilderten Fall (bis zu 3.000 Euro Heizkosten pro Wohnung jährlich) scheint die Verteilung der Heizkosten extrem auszufallen.
Rechtliche Grundlage für die Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung. Wenn die Abrechnung nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist die sich aus der Abrechnung ergebende Abrechnungsspitze anfechtbar (vgl. BGHUrteil vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10). In dem geschilderten Fall scheint das aber nicht gegeben zu sein.
Somit bleibt wohl nur, doch noch genügend Eigentümer*innen für eine Änderung der Situation zu gewinnen. Die Optimierung der Heizungsanlage (z.B. durch das Dämmen der Rohre) stellt nach der neuen Rechtslage in der Regel eine bauliche Veränderung dar. Diese kann die Eigentümergemeinschaft jetzt mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz) – ebenso wie den Austausch, also die Erneuerung, der Heizungsanlage. Die Kosten sind in § 21 WEGesetz geregelt. Die benachteiligten Wohnungseigentümer*innen könnten aktiv werden und sich zur Dämmung bzw. zu einem neuen Heizkonzept informieren, das langfristig gesehen vielleicht für alle in der WEG die Energiekosten senkt? Beratung hierzu gibt es in der Regel durch Verbraucherzentralen oder Energieagenturen vor Ort.