Wie die energetische Sanierung in einer großen WEG gelingen kann, berichtet die Verwalterin Sabine Angerer-Gayer von Südhausbau im Gespräch mit WiE. Sie betreut in München unter anderem eine WEG mit 540 Eigentumswohnungen.
Die WEG Radolfzeller Straße 8 -46 in München umfasst 540 Eigentumswohnungen, verteilt auf fünf Wohnblöcke mit jeweils 108 Wohnungen, sieben Garagenhäusern und rund 350 Stellplätzen. Die WEG ist in zwölf Untergemeinschaften (fünf Blöcke und sieben Garagen) organisiert. Die Anlage wurde ursprünglich von Südhausbau gebaut, die die WEG auch verwaltet. Vor etwa 20 Jahren waren die Mietswohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden.
WiE: Wie lief denn die energetische Sanierung in der WEG ab?
Sabine Angerer-Gayer: „Da die Wohnanlage im Sanierungsgebiet der Stadt München liegt, kam die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS) auf uns zu und zeigte auf, was man energetisch machen kann und welche Förderung es von der Stadt und von der EU gibt. Damals lief ein spezielles Pilotprojekt auf EU-Ebene. Nach einem Gebäudecheck – ähnlich wie heute der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) – wurden im ersten Block die Fenster teilweise ausgetauscht, eine Photovoltaik-Anlage installiert sowie die Dämmung von Fassade und Kellerdecke umgesetzt. Nach und nach zogen die anderen Blöcke nach. Jetzt sind vier von fünf Wohnblöcken energetisch durchsaniert. Insgesamt beliefen sich die Kosten auf rund 11 Millionen Euro und einer Förderung in Höhe von 4,9 Millionen Euro, also einer Netto-Investition in Höhe von rund 6,1 Millionen Euro. Das Geld ist gut investiert, denn nach Abschluss der Arbeiten reduzierte sich der Verbrauch beim ersten sanierten Block von 1.017 MWh auf durchschnittlich 796 MWh – eine Verringerung um rund 22 Prozent.“
WiE: Und nun steht die Sanierung der Außenanlage an?
Sabine Angerer-Gayer: „Genau. Auch das ist eine große Herausforderung, da es sich um ein sehr großes Grundstück mit vielen Beteiligten, sowohl über 800 Eigentümern wie auch 12 Untergemeinschaften handelt, und viele Interessen, einschließlich dem Fördergeldgeber – dem Regierungsbezirk Oberbayern und der Stadt München – vereinbart werden müssen und das Projekt recht langwierig ist. Die Sanierung erfolgt im Rahmen eines Förderprogramms des Regierungsbezirks Oberbayern und der Stadt München zur Aufwertung von Grundstücken. Um alle Bewohner der WEG bei dem Projekt mitzunehmen, haben wir zunächst ein Sommerfest organisiert, zu dem nicht nur die Eigentümer, sondern auch die Mieter eingeladen wurden. Hier haben wir ein erstes Stimmungsbild eingeholt, in welche Richtung die Außengestaltung gehen soll. Ein Basketballfeld und Hochbeete wurden abgelehnt, dafür werden jetzt vier Spielplätze geschaffen, es wird Sitzbänke für die Bewohner geben, außerdem Fahrradhäuser mit Gründächern und Rampen an den Hauseingängen, sodass die Gebäude alle barrierefrei zugänglich sein werden. Das Ganze läuft schon seit sieben oder acht Jahren und wird nun in Kürze in die Ausführung gehen. Auch hier profitiert die Eigentümergemeinschaft bei Gesamtkosten in Höhe von knapp 1,5 Millionen Euro von 500.00 Euro Fördergeldern.“
WiE: „Gab es denn auch Widerstände in der WEG gegen das Projekt?“
Sabine Angerer-Gayer: „Ja. Die gibt es immer und die ‚Gegner‘ sind in der Regel auch lautstark. In der WEG Radolfzeller Straße gibt es aber auch viele – auch ältere – Eigentümer, die bereit waren und sind, zu investieren – da sie ihren Kindern oder Enkeln eine wertvolle und gut sanierte Immobilie hinterlassen möchten. Als Verwalter muss man stets zwischen den Eigentümern vermitteln. Eine gute Kommunikation ist das A und O. Wichtig ist auch, den Eigentümern die Energieeinsparungen, die sich durch eine Sanierung ergeben, vorzurechnen. In so einer großen WEG bekommt man aber letztlich nie alle überzeugt. Insofern muss man als Verwalter auch ‚Mut zur Lücke‘ haben und es schaffen, die einmonatige Anfechtungsfrist nach Beschlüssen aushalten zu können. Und bei großen WEGs mit mehreren Gebäuden braucht man grundsätzlich einen langen Atem. Da es sich bei den Wohnblöcken um Untergemeinschaften handelt und dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist, muss ich stets zwölf einzelne Eigentümerversammlungen abhalten statt einer.“
WiE: Und was ist Ihrer Erfahrung nach nötig, damit Sanierungsprojekte in WEGs gelingen?
Sabine Angerer-Gayer: „Man braucht einen Verwalter, der vorangeht, auch mal über den Tellerrand schaut und versucht, alle Eigentümer mitzunehmen. Auch ein aktiver Beirat ist wichtig. Und die Eigentümer müssen auch bereit sein, das Engagement eines aktiven Verwalters finanziell zu honorieren, es kann nicht alles in der pauschalen Grundvergütung abgedeckt sein., denn eine Sanierung bedeutet immer einen Mehraufwand für den Verwalter. Ich rate WEGs, für ihr Gebäude zunächst einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen. Das ist in der Regel keine große Investition und wird ja auch vom Staat gefördert. So erhält die WEG einen guten Überblick, was überhaupt möglich ist, wieviel die Umsetzung in etwa kosten würde und wie hoch die jeweilige finanzielle Einsparung wäre. Wenn die WEG dann Vorschläge aus dem iSFP umsetzt, erhält sie in den nächsten 10 Jahren zusätzlich zu den normalen Fördermitteln noch den sogenannten iSFP-Bonus in Höhe von 5 Prozent. Das ist wirtschaftlich interessant.“
WiE: Und was gilt für die Finanzierung von Sanierungen ?
Sabine Angerer-Gayer: „Viele WEGs und auch Verwalter haben die Möglichkeit eines WEG-Kredits gar nicht auf dem Schirm oder schließen dies von vorneherein aus. Dabei kann ein WEG-Darlehen durchaus sinnvoll sein – nämlich vor allem dann, wenn ein Teil der Eigentümer eine Sonderumlage nicht stemmen könnte und das Projekt dann an der Finanzierung scheitern würde. Die Erhaltungsrücklage reicht bei größeren Sanierungen in vielen Fällen nämlich nicht aus.“