13.05.2024. Das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), bei Erhaltungsmaßnahmen vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel abzuweichen und eine andere Kostenregelung zu beschließen. Das sorgt immer wieder für Streit. Nun hat der Bundesgerichtshof über zwei Fälle entschieden. Demnach dürfen WEGs beschließen, Kosten auf nur diejenigen Eigentümer*innen zu verteilen, die von der Erhaltungsmaßnahme einen Nutzen haben. Der Beschluss muss aber nicht regeln, ob diese Kostenverteilung auch für künftige vergleichbare Fälle gelten soll.
Grundsätzlich werden in WEGs die Kosten, die für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen, anteilig gemäß ihrer Miteigentumsanteile unter den Wohnungseigentümer*innen aufgeteilt. Das schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) vor. Doch seit der Reform des WEGesetzes im Jahr 2020 haben WEGs die Möglichkeit, für bestimmte Maßnahmen die Kosten anders zu verteilen, beispielsweise nur auf die Eigentümer*innen, die von einer entsprechenden Maßnahme auch selbst profitieren (gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz). Das sorgt immer wieder für Streit. Der Bundesgerichtshof musste nun über zwei Fälle entscheiden.
Fall 1: Wer muss Reparaturen an der Hebeanlage bezahlen?
Im ersten Fall (V ZR 81/23), über den der Bundesgerichtshof entscheiden musste, ging es um Tiefgaragen-Doppelparkplätze bei der die Hebeanlage defekt war. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer*innen 2021 änderte die bisherige Kostenverteilung: Demnach müssen für die Reparaturen und die Sanierung der Hebeanlage seither ausschließlich die Teileigentümer*innen der insgesamt 20 Doppelparker aufkommen – und nicht mehr alle Eigentümer*innen. Dagegen wehrte sich einer der Teileigentümer und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Der BGH gab ihm aber nicht Recht.
Fall 2: Wer trägt die Kosten des Fenstertauschs?
Im zweiten Fall (V ZR 87/23) hatten die Wohnungseigentümer*innen einer WEG beschlossen, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachfensterflächen, die zu einer Dachgeschosswohnung gehören, zu erneuern. Die Kosten des Fenstertauschs sollte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung alleine bezahlen – abweichend von der bisherigen Kostenregelung – ohne dass zugleich beschlossen wurde, dass diese Regelung auch für künftige vergleichbare Fälle gelten soll. Die Anfechtungsklage des Eigentümers gegen den Beschluss blieb in den Vorinstanzen und nun auch vor dem BGH ohne Erfolg.
BGH: Gebrauch bzw. Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigen
Der Bundesgerichtshof macht mit den beiden Entscheidungen deutlich: Wohnungseigentümergemeinschaften haben einen großen Gestaltungsspielraum, wenn es um die Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen geht. Sie können nach Auffassung des BGH vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichen oder eine von einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung beschließen. Auch dann, wenn dadurch der Kreis der kostentragenden Eigentümer*innen verändert wird, zum Beispiel dadurch, dass Wohnungseigentümer*innen von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Allerdings müssen WEGs, so der BGH, wenn sie eine andere Kostenverteilung beschließen, darauf achten, dass der neue Verteilungsschlüssel gut begründet ist und der Gebrauch bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs der Sache bei der veränderten Kostenaufteilung berücksichtigt wird. „Andernfalls können einzelne Eigentümer*innen den Beschluss anfechten, wenn diese zu einem besonders ungerechten Ergebnis führt“, sagt WiE-Rechtsreferent Michael Nack.
Klarstellung, ob Kostenverteilung auch für künftige vergleichbare Fälle gelten soll, sinnvoll
Der BGH hat zugleich darauf hingewiesen, dass in einem Beschluss über eine einzelne Erhaltungsmaßnahme nicht zugleich mitgeregelt werden muss, ob diese Kostenverteilungsregelung auch für alle künftigen vergleichbaren Fälle gelten soll. Eine solche Klarstellung für die Zukunft ist zwar möglich und sinnvoll, aber nicht Voraussetzung für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses.
„Die Entscheidung des BGH zu den Kosten der Fenstererneuerung könnte daher zu einer Verunsicherung bei Wohnungseigentümer*innen und WEGs führen, wie die Kostenverteilung in ähnlichen Fällen aussehen wird“, so die Einschätzung von Michael Nack. „Daher sollten WEGs gewissenhaft prüfen, ob sie die Verfahrensweise für künftige vergleichbare Maßnahmen mitbeschließen wollen, sodass auch für die Zukunft Klarheit herrscht.“ Andernfalls müssen WEGs bei weiteren Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung einer Erhaltungsmaßnahme darauf achten, ob in der Vergangenheit bereits ein Kostenverteilungsschlüssel für einen bestimmten Fall beschlossen wurde und ob aufgrund des Gleichbehandlungsgedankens – der BGH sagt dazu „Maßstabskontinuität“ – in einem neuen Beschluss dieser Verteilungsschlüssel übernommen werden muss.
Die oben ausgeführten Urteile beziehen sich ausschließlich auf die Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen. Die Regelungen für die Kostentragung bei baulichen Veränderungen sind in § 21 WEGesetz festgelegt.