Ferienzeit: Eigentümer:innen dürfen Wohnungen grundsätzlich an Urlaubsgäste vermieten

Mit Beginn der Sommerferien überlegt so manche Wohnungseigentümer:in, ihre Wohnung zeitweise an Feriengäste zu vermieten – insbesondere in Lagen, in denen lukrative Mieteinnahmen zu erwarten sind. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) weist darauf hin, dass die kurzzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung grundsätzlich zulässig ist, allerdings sind Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und der kommunalen Behörden zu beachten.

Viele Eigentümer:innen sind unsicher, ob sie ihre Wohnung während der Urlaubszeit oder bei längeren Abwesenheiten kurzfristig an Feriengäste vermieten dürfen. „Grundsätzlich ist dies erlaubt“, erklärt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE). Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste regelmäßig Teil der zulässigen Wohnnutzung ist (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09). Eine feste Höchstgrenze, wie häufig vermietet werden darf, gibt es nicht. 

Eigentümergemeinschaft darf Vermietung an Feriengäste nicht per Beschluss verbieten 

Allerdings sollten Eigentümer:innen vor einer Vermietung die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen. Dort können Regelungen enthalten sein, die die Kurzzeitvermietung einschränken oder ausschließen. 

Die Möglichkeit, die Vermietung per Beschluss einzuschränken, sind hingegen sehr begrenzt. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Möglichkeit der Vermietung – auch für kurze Zeit – ein unentziehbares, mehrheitsfestes, aber verzichtbares Recht (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). In manchen Gemeinschaftsordnungen finden sich allgemeine Öffnungsklauseln, mit denen durch Mehrheitsbeschluss Regelungen getroffen werden können, die sonst nur mit Zustimmung aller Eigentümer vereinbart werden dürften. Der BGH hat in der obigen Entscheidung klargestellt, dass die Reichweite solcher Öffnungsklauseln begrenzt ist. Die Öffnungsklausel kann nicht dazu verwendet werden, eine unentziehbares Recht einzuschränken, wenn nicht ausnahmslos alle Eigentümer damit einverstanden sind. 

Kommunale Vorschriften können Anzeige- oder Genehmigungspflichten enthalten

Neben dem Wohnungseigentumsrecht sind auch kommunale Vorschriften zu beachten. In zahlreichen Städten gelten inzwischen Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Dort kann die Nutzung als Ferienwohnung anzeige- oder genehmigungspflichtig sein. Die Stadt Köln stellt beispielsweise die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) bei einer Kurzzeitvermietung von bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr unter einen Anzeigevorbehalt. Hierfür ist vorab eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) zu beantragen. Soll der Wohnraum für mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitig vermietet werden, bedarf dies zusätzlich einer Zweckentfremdungsgenehmigung.

Erhebliche Störungen können Unterlassungsansprüche auslösen

Wird eine Wohnung zeitweise als Ferienwohnung vermietet, müssen die Rechte der übrigen Eigentümer:innen in jedem Fall gewahrt bleiben. Wiederholte Ruhestörungen, Überbelegungen oder andere erhebliche Beeinträchtigungen können Unterlassungsansprüche auslösen. „Eigentümer sollten daher darauf achten, Feriengäste vor Beginn der Vermietung über die Hausordnung zu informieren und deren Einhaltung sicherzustellen“, rät Dr. Sandra von Möller.

„Wer seine Wohnung kurzfristig an Urlaubsgäste vermieten möchte, sollte sich vorab sowohl über die Vorgaben seiner Eigentümergemeinschaft als auch über die örtlichen Bestimmungen informieren. So lassen sich spätere Konflikte mit Nachbarn oder Behörden vermeiden“, empfiehlt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.

Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht automatisch Vermietung an Tourist:innen 

Vermietende Eigentümer:innen müssen nicht dulden, dass die eigenen Mieter:innen die Wohnung an Feriengäste untervermieten – auch, wenn eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde. Diese erfasst nur die Untervermietung zu üblichen Wohnzwecken – eine Erlaubnis, die Wohnung als Ferienwohnung unterzuvermieten, muss hingegen explizit formuliert und erteilt sein. 

Tipp: Vermietende Eigentümer:innen sollten eine solche Erlaubnis immer abhängig von einer Hausratversicherung der Hauptmieter:in – sofern die Wohnung mit Mobiliar vermietet wird – sowie einer Haftpflichtversicherung der Untermieter:in machen, um sicherzugehen, dass mögliche Schäden versichert sind. Die hinterlegte Kaution kann nämlich unter Umständen nicht ausreichend sein.

Bei gewerblicher Nutzung gewerbe- und baurechtliche Besonderheiten beachten

Eigentümer:innen, die ihre Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung anbieten möchten, weil sie sie beispielsweise nicht mehr selbst nutzen, müssen noch weitere Vorgaben beachten. Im Gegensatz zu gelegentlicher Weitervermietung liegt dann in aller Regel ein Gewerbe vor, welches beim Gewerbeamt angemeldet werden muss. Baurechtlich liegt zudem auch eine Nutzungsänderung des Wohnraums vor, sodass unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich wird. Details regeln die Bauordnungen der Bundesländer. Zudem sind steuerrechtliche Besonderheiten zu beachten.